金山区开发区厂房合同范本(精选5篇)思维导图

目标工业厂房所有人在批租土地及进行建设时，一般会与园区管委会或者地方政府签署一份投资协议，投资协议、工业用地出让合同中会对入区企业作出一些限制性的要求，例如一般都有如下条款："如项目公司需转让土地使用权，须经甲方书面同意；如项目公司以转让股权的形式实现土地使用权的流转，亦需要经过甲方书面同意，否则甲方有权无偿收回土地或追究违约责任"等。

嘉定区人民政府就出台了《嘉定区加强存量工业用地管理使用的暂行办法》，《办法》适用范围为：1.存量工业用地公司股权（结构）变更登记；2.存量工业用地房地产权属变更、转移登记；3.司法转让的存量工业用地；4.存量工业用地房屋出租许可及承租企业准入。《办法》几乎涵盖了关于工业厂房的方方面面，要求工商、税务、房产交易中心数据互通联动，因此要想避开政府进行目标工业厂房的交易，那几乎是不可能的。

就上述投资协议相关问题，买方在交易前应与政府主管部门沟通及协商。必要时，买方可以和政府签署一份新的投资协议取代原投资协议，从而取得政府对改扩建项目的支持并对相关问题作出新的约定。

笔者2015年办理的一起位于松江区申港路3799号1幢（临近申港路）的工业厂房转让时，原所有人与松江区政府的投资协议中就有类似限制。后来经过与区房地部门的沟通，区房地部门出具的同意函，才顺利得以过户。

一些目标工业厂房所有者将其全部厂房出租，有的甚至租给多个承租者。根据我国法律规定，在房屋租赁合同中如无特别排除性约定，则承租人在同等条件下有优先购买权，这为工业厂房的交易增加了不确定性。

笔者曾经遇到过一个案例，2008年，一客户欲购买一栋位于松江洞泾镇的工业厂房，但该所有权人已经将目标厂房租赁给了第三方，且租期为10年整，厂房租赁合同规定有承租方有优先购买权的条款。如果承租方行使优先购买权，则我们的客户很可能买不到该栋厂房，好在房东与承租人有矛盾，亦不想卖给当时之承租人。当时本商定以直接过户的方式进行交易，由于担心承租人行使优先购买权，最终经过律师尽职调查，排除了可能的风险之后，采用股权转让的形式进行了目标工业厂房的转让，但这样做给买方增加了风险。

上文对上海工业厂房并购过程中需注意的重点进行了列举，对于一些常规性如目标工业厂房的抵押、司法冻结等情况不再展开论述；在确定进行股权转让的情况下，买方还需要对持有目标工业厂房的企业进行全面的尽职调查，本文亦不再赘述。

根据目前政策，空地不是能转让的，只能待建成25%之后方可以在建工程形式转让。原目标工业厂房所有者为了屯积地块而不会被政府以土地闲置为名收取闲置费用或者收回，则建了三分之一之后便停工以待价而沽。对于仅开发部分但尚未达到闲置条件的地块，例如如已开发的土地面积刚刚超过三分之一，投资额刚刚超过25%，但剩余土地多年未开发，上海一些地方政府会对目标地块标记为"已开发但未有效利用土地的情形"，并对存在该类情形的企业采取一些限制交易的措施。持有目标工业厂房的企业的股权及土地使用权都会被锁定从而无法办理变更手续。如果要解除上述限制，必须向政府出具开工建设的承诺函，签署补充协议重新约定开竣工期限及违约责任并报批规划设计方案，并经冗长的批准流程后，才可解除上述限制。

一般而言，工业用地大都是以出让方式取得，但由于历史的原因，一些公司的工业用地是通过划拨形式获得的。根据^v^第9号令《划拨用地目录》的规定，我国现行的划拨用地的主要项目是：党政机关和人民团体用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和特殊项目用地。

麻烦在于，根据法律规定，划拨土地使用权系无偿取得，同时政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。所以，对于划拨用地，在购买前，一定要先与政府部门沟通好，确认是否可以将划拨用地改为协议出让。尽管法律规定在符合一定条件时，经有权机构审批后政府可将划拨土地使用权协议出让给土地使用者，但这也不是理所当然的事情。所以在交易前买方一定要与政府主管部门探讨划拨转出让的可能性，并对程序、时限、签署出让合同、补交土地出让金等方面予以确定。

笔者2017年办理的一起位于奉贤区的目标工业厂房交易中，律师介入前，交易双方已经谈妥了价格，以股权转让的方式先进行交割，然后再补交土地出让金。但是买方当时没有意识到沪府办〔2016〕23号规定新的土地使用权期限原则上为20年（买方一直以为可以拿到50年的土地使用权）。后经与政府部门的沟通，确定出让情形下新的土地使用权为20年，为此交易双方降低了交易价格，从而有效维护了收购方的利益。

主要性能及特点

电、液联合控制 该车的控制系统综合利用了电控和液控的优点，通过电控系统控制液压阀组，提高了使用可靠性和效率。

发动机功率输出自动控制 发动机功率输出控制即油门控制可通过电气系统实现全自动控制，满足垃圾压填循环和推挤卸料时对功率的要求，在其它工况下，发动机自动处于怠速状态，可减少功率损耗和故障发生率，降低耗油，提高使用经济性。

框架结构 垃圾箱采用加强梁和钢板焊接而成牢固的框架结构，侧面和顶面为圆弧曲面，外形美观，重量轻，受力好，不变形；推铲由矩管骨架和折面板构成，不仅结构轻巧，又能使垃圾均匀分布，卸料干净彻底；填装器主要由填装器壳体、滑板、刮板等构件组成，各构件采用受力良好的梁板或箱型结构，结构牢固，重量轻。

密封处理消除二次污染 垃圾在压缩装填和运输过程中处于封闭状态。垃圾箱与填装器接合面装有特制的橡胶密封条，采用锁紧装置压缩密封；污水箱上安装有独特的排污阀，密封可靠，不易堵塞。填装器盖选装完全遮盖住填装器投料口，消除转运过程车尾气流扰动造成垃圾尘屑飞扬的现象，外观更加美观。

液压举升安全回路 在举升填装器的液压系统中，设置了双向平衡阀。该阀不仅保证了填装器平稳下降，同时隔断了举升油缸与液压胶管的直接连接，即使油管爆裂，填装器也不会突然落下，提高了使用安全性。

先进的电控系统 采用PLC一键控制，控制电路在控制器内生成，采用逻辑回路保证各操作指令按顺序执行，同时保证各操作指令之间互锁，外部只有线路连接，降低了故障发生率，避免了误操作造成的事故，提高了可靠性；特别设置的紧急制动按钮可使垃圾压填机构在任何状态或任何位置停止，保障作业人员、设备的安全。

填装器与箱体结合采用锁紧机构，滑板采用尼龙滑块导向 填装器与箱体结合部结构合理，并采用锁紧全密封技术。滑板轨道采用高强度锰钢材质整体冲压成型，滑板运动采用尼龙滑块导向。

自动、手动操作系统 各机构的工作均有自动和手动两种操作方式，如自动操作出现故障，可用手动操作完成机构作业和卸出垃圾，既保证了垃圾车的高效率工作，又为调试、维修和故障处理提供了极大的方便。

方便的操作控制 作业控制盒分别安装在驾驶室内和车尾，驾驶室内的作业控制盒可控制推挤卸料和选择操作模式（如自动或手动），车尾的作业控制盒则控制压填机构和翻桶机构的作业，使用操作十分方便。特别是在垃

圾填埋场，作业人员无须下车即可完成卸料和污水排放。

高质量的元件 电气、液压系统的关键元器件均采用知名元件，如控制器、多路换向阀组、按钮、油缸密封件等，提高了垃圾车的使用可靠性。