海南省商品房预售合同范本(优选9篇)思维导图

开发商迟延履行交房义务的，应当承担合同约定的交楼时间至实际符合交楼条件期间的违约责任。合同约定的商品房交付条件，应为已经在当地建设行政主管部门办理了竣工验收备案，其中也包含消防验收合格。

案例要旨：商品房验收合格，必须经过建设行政主管部门进行竣工验收备案，备案的内容之一就是要经过公安消防部门的认可。

《^v^消防法》第十一条规定："^v^^v^门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。"第十三条规定："按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。"虽然涉案房屋已于2013年8月23日经建设、监理、施工、勘察、设计单位共同验收合格，但却迟至2015年1月21日才通过消防验收，开发商逾期交付涉案房屋的时间从2013年8月31日起计至2015年1月23日。

案号：（2018）粤民再341号

审理法院：广东省高级人民法院

违约金约定过低不足以填补损失时，要求增加违约金属于当事人的法定权利。购房合同如约定"任何一方在履行本合同过程中的违约责任，均按本合同约定的责任承担方式处理，任何一方不得向对方提出超过本合同约定的违约责任的其他索赔要求"等类似内容的，该约定显然排除了买受人的上述权利，应属于无效的格式条款。

案例要旨：合同附件四第16条约定，任何一方在履行本合同过程中的违约责任，均按本合同约定的责任承担方式处理。任何一方不得向对方提出超过本合同约定的违约责任的其他索赔要求等。而根据《^v^合同法》第一百一十四条的规定："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"可见，在违约金约定过低不足以填补损失时，要求增加违约金属于当事人的法定权利，而合同附件四第16条的约定显然排除了买受人的上述权利，应属于无效的格式条款。

案号：（2014）苏民终字第0011号

审理法院：江苏省高级人民法院

买受人在房屋存在不足以对其正常居住造成严重影响的质量问题时延迟入住的，出卖人不承担合同中约定的逾期交房的违约责任。

案例要旨：在因收房争议导致违约条款适用的案件中，房屋存在不足以对买受人正常居住、使用房屋造成严重影响的质量问题，出卖人进行了修复，买受人存在迟延入住的情形，则出卖人不承担合同中约定的逾期交房的违约责任，而应参照房屋入住的使用价值，赔偿买受人延迟入住的经济损失。法院在确定"逾期交房"概念的过程中要注意房屋交付是否实际完成，同时需要考虑合同约定的真实意思。

案号：（2012）二中民终字第17435号

审理法院：北京市第二中级人民法院

逾期交房致守约方损失的赔偿范围包括因违约造成的实际损失以及合同履行后可以获得的利益损失。

案例要旨：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由此，一方已按约腾退原有房屋并足额支付了购房款，而对方当事人逾期未履行合同义务，对方当事人构成违约，其应当依法赔偿守约方因其违约所造成的实际发生的损失以及合同履行后可以获得的利益损失。

案号：（2010）一中民终字第15548号

审理法院：北京市第一中级人民法院

商品房买卖是与广大消费者利益相关的大事，关于商品房买卖合同签订、合同履行的纠纷在商品房买卖中也较为常见。省住建厅相关负责人介绍，新版《商品房合同》里，交易约定更加细化，进一步明确了买卖双方的权责，有利于更好地维护双方合法权益，加强房地产市场管理，规范商品房交易行为。

相对于原来的合同示范文本，新修订版在合同首页显著位置增加了《重要提示》和《专业术语解释》两个内容，一是针对交易中容易产生纠纷的问题进行特别提示，方便买卖双方重视、关注。二是对合同中专业术语进行解释，方便买卖双方正确解读、理解合同相关内容，有利于防范签约风险和法律风险。

商品房买卖中，经常会出现如延迟交房时间、一房多卖、逾期付款、规划设计变更以及建筑物区所有权不清等交易纠纷。此次新修订合同示范文本吸收了《物权法》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规及规范性文件的规定，增补及细化了合同条款，如预售资金监管、逾期付款、交房违约责任、解除合同约定、规划设计变更、商品房质量和保修责任、税款缴纳及前期物业服务等内容，更加注重买卖双方交易的权责对等性。

更值得注意的是，按照《海南省人民政府关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见》有关要求，新版《商品房合同》附件上附加了项目主要规划指标和小区配套公共服务设施、装修质量及标准、保修范围、保修质量和保修责任等附件内容，让购房者除了合同内容外，还可依照《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等进行验房，检验合格方可同意收房。

配套设施验收合格方可交房

《商品房买卖合同解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

可见商品房宣传资料一般不具有法律效力，只有开发商的宣传资料符合上述条款但书部分内容的情况下，才可能被认定为要约，视为合同内容的一部分，主要体现在以下三个方面。

（1）宣传资料是否针对"开发规划范围内的房屋及相关设施"。宣传资料对开发范围外的房屋及相关设施所作的说明和允诺不属于上述司法解释第三条中可以认定构成要约的情形。比如对商品房周围设施及环境的宣传，"英国皇家园林景观、中央水景、喷泉"等，以及对商品房开发规划范围外的商场、学校、医院等配套的宣传，"紧临一站式购物广场、风情商业街、五星酒店、图书馆"等，这些都不属于对开发规划范围内的房屋及相关设施。

（2）所作的说明和允诺是否明确、具体、确定的。明确性、具体性、确定性，要求其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，且不存在不同解释的可能。审查商品房销售广告中的说明和允诺是否具体、确定，要审查其说明是否有清楚明白的具体内容和事项，允诺是否有明确的标准和肯定的含义，要注意结合具体的事实加以认定。如宣传资料中采用"约"、"近"、"预计"、"贵族品质"、"轻奢风格"等模糊的描述性语言，一般难以认定为"具体明确"。

（3）对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定是否有重大影响。对订立合同有重大影响是指购房人看重的是所售房屋及其附属设施能满足特定心理需求或特定购房目的，正是基于这一点购房人才决定订立合同，其判断应以"合理的个性化需求"为标准。对房屋的价格有重大影响是指宣传资料中说明、允诺的内容成为最终构成房价的重要组成部分。但由于语言本身的模糊性及理解的不一致，对"订立合同及房屋价款的确定有重大影响"没有一个比较明确的标准，在实践中大多由法官自由裁量。

除以上三个方面外，很多开发商在楼盘的宣传资料中明确"本宣传册为邀约邀请，图片与文案仅供参考，不构成要约"，也有在购房合同或补充协议中约定宣传资料仅作为参考，属于要约邀请。如果宣传资料或合同中有这类的文字，法院一般会据此订定该宣传资料不构成要约。

典型案例一

上诉人刘某1、刘某2与被上诉人三亚某开发有限

公司商品房销售合同纠纷一案

关键词

预售合同 要约 变更

裁判要旨

1.在出售方未取得预售许可证的情况下，购买方与出售方尚未签订商品房买卖合同，但出售方已同意购买方提前入住的申请、并把房屋交付给出售方，双方形成事实上的商品房买卖合同关系，法院应认定预售合同有效。

2.对于宣传画册符合要约的法律要求的情况下，载明的赠送面积是商品房买卖合同的组成部分，但购买方已与出售方达成新的书面协议的，视为对宣传画册要约内容进行了变更，对于购买方仍以宣传画册要约的内容主张出售方承担赠送面积缩水的违约责任没有事实依据，法院不予支持。

商品房买卖的交易过程中一般存在商品房买卖合同以及商品房预售合同两种文书，认购协议本来并不是这个过程中必然存在的。然而，开发商以及购房者出于双方各自的目的，为了更快地将交易确定下来，会在未取得商品房预售许可的情况下，先签订一个名为"认购"、"订购"、"预定"等协议（以下统称"认购协议"）。这样一种认购协议不属于现售或预售合同，而是当事人双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，其内容相对比较简单，一般是对双方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事项作出约定，包括：（1）双方当事人基本情况;（2）房屋基本情况，包括坐落位置、房号、面积等;（3）房屋单价、总价等;（4）签约及交付房款的时间;（5）定金及罚则。认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。" 认购协议仅约定了房屋总价款，关于交付使用、装饰装修、公共配套建筑的产权归属等重要内容均没有约定，合同存在很多不确定因素，有待进一步磋商，需通过订立正式的商品房买卖合同予以确定。

开发商已取得商品房交付使用通知书，购房人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的，开发商应承担逾期交房责任。

案例要旨：房屋管理行政部门出具的商品房交付使用通知书是证明开发商所建房屋符合交付条件的重要依据。开发商虽已取得商品房交付使用通知书，但房屋购买人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的，不能认定房屋已符合交付条件。开发商以商品房已取得商品房交付使用通知书为由，主张其已按约履行房屋交付义务不应承担逾期交房责任的，人民法院不予支持。

案号：（2014）苏中民终字第04475号

审理法院：江苏省苏州市中级人民法院

购房合同因开发商违约导致合同解除的，开发商应依购房合同支付买房者违约金，双方约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因商品房买卖合同解除而造成已付房款的银行贷款利息损失属于购房者损失的一部分，约定违约金低于已付房款孳息的，购房者有权要求人民法院予以增加。

案例要旨：《^v^合同法》第一百一十四条第二项规定："约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"最高人民法院《关于适用〈^v^合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定："当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。"最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定："当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。"由此可见，违约金是合同当事人双方在合同中自由约定的违反合同义务一方应支付给守约方的价款，法律一般不对此进行干涉，但约定违约金低于造成的损失的，人民法院可以按照上述法律和司法解释规定对违约金数额调增。

案号：（2014）苏民终字第0011号

审理法院：江苏省高级人民法院