“放养”万科16年了，华润现在为何非要控盘？ 思维导图

这句话用到万科股权大战这样的商战里，是再贴切不过了。

关于万科股权大战中华润的表现，业内现在已经形成的共识是：华润不但想要重回第一大股东，还要改变过去16年只做财务投资者的局面，实际控盘万科。

我一开始也是这样认为，但做了一些功课之后发现，华润对万科的态度转变值得进行更深层的分析。

用三句话说明我的看法：地产央企兼并重组的外部大环境，让华润有了对旗下的地产平台进行整合危机感。华润过去16年来一直都想实际控盘万科，之前不是不想，而是不能。华润置地的迅猛崛起，增强了华润接盘万科的底气和自信。

首先，请大家注意一个事实：华润突然转变策略谋求万科的实际控制权，发生在今年春节前后，这和央企在全国各地疯狂的拿地王，几乎是在同一时期发生的。在我看来，这并不是巧合，而是映照出了华润现在面临的外部危机。

昨天，保利地产和中航地产双双公告停牌，宣布重组，保利地产将收购中航地产。按照券商预计，保利将可获得中航地产超过2000万平米的土地储备，壮大千亿级房企巨无霸实力。

我在之前央企疯狂拿地王的时候写过一篇文章《眼前的一切如同那年，央企的地王癌你治不好》，论证了两点：1、2010年之后的21家地产央企阵营正在进行史无前例的大改革，这是国家战略。2、央企疯狂拿地王最重要的原因并不是货币宽松或者为国兜底，而是图谋在这场重组大戏中增大赢面，或者以图自保。

1、资源集中：国家队手中的地产资源将会快速向“21家地产央企”手里聚拢。典型事件是不属于“21家”的中信地产注入属于“21家”的中海地产，接下来像信达、中国远洋都可能会出现变数。

2、业内重整：21家地产央企之间，将会展开地产业务的重整。定位相近、职能相似的央企，地产将会合并，像这次推进重组的保利-中航工业地产重组，以及之前的五矿-中冶地产重组，就是这样。接下来像水电系、铁路系也将可能出现重组。这个重组的原则是：谁的地产做的好，谁就可以获准保留地产，组建巨无霸；谁的地产做的不好，就要剥离，集中精力做大别的主业。比如保利和中航工业，同属于军工产业系统，但是保利地产的量级完胜于中航，结果就是中航的地产业务剥离，注入保利。五矿和中国冶金，也是类似。像水电系的葛洲坝和中国电建，铁路系的中国中铁和中国铁建，都是下面要进行的重组故事。

3、内部重整：旗下拥有多家地产业务平台的央企，将进行内部地产业务平台的归拢重整，资源集中聚拢到一个地产业务平台上去。已经完成重整的是招商蛇口，将招商地产和蛇口工业区合拢。接下来将是中交系旗下业务繁多的地产业务重整（包括与绿城中国的整合）。以及保利地产和保利置业的内部重整。从这个角度，华润如果将来要对万科推动重整，当属这一类。

和大部分央企相比，华润是旗下地产业务整合最干净的一家，通过2005年开始的资产注入，逐步完成了华润置地作为唯一的房地产业务平台的建设。但是，华润置地到去年依然还不是千亿房企。可以想象，在面对这些一旦重组动辄都是超千亿级的巨无霸，如果只靠华润置地自身力量的发展，而不借助庞大的资本并购，在未来的地产央企巨无霸阵营里，很有可能，华润会被甩落下去。

这是华润面临的外部危机。虽然华润绝不至于像中信那样被迫剥离掉地产业务，但是这与华润对地产业务的目标完全不匹配。要知道，从宁高宁收购华远开始，华润就立志要做中国地产业务的霸主，这个野心，一直没有放弃。

距离重组最近的，就是万科。这是华润因何绝对不会放弃万科第一大股东之位的现实原因，一旦放弃，在未来的央企重组竞争中，就可能自己把自己玩死。

万科就是中国房地产的泰山。

华润对万科的实际控股权有多大的欲望，我想公开信息已经展露的很明白了：很大，经常都在想，从未打消过。

宁高宁的棋局：宁高宁在2000年入股万科之后，就开始图谋华远与万科的整合，希望能够建立“北华远、南万科”的华润地产帝国，建立华润在中国房地产界的领导地位。但搞黄了，造成任志强的出走和华远的分立。在华远的基础上，华润置地得以快速发展，并且华润以第一大股东的身份，排他性进驻万科。

宋林的遗憾：2008年5月-2014年4月，做了整整6年华润集团董事长的宋林，在落马前说，履职期间，未能令华润控股万科，系其职业生涯的憾事。注意，他说的“控股”，也就是说，华润从来没有满足过华润只做万科的有名无实的“第一大股东”，而是要控盘，要并表。在这个期间，华润置地得以迅猛发展，确立“住宅销售+商业持有”的发展模式。

把历史竖起来读，你就能看到：通过资本运作打造中国房地产帝国的野心，几乎是根植于华润骨子里的基因。华润对全球第一大房企实际控制权的欲望，也已经延续了三代掌门人。

华润过去一直没有主动控盘，如同现在不放弃第一大股东之位一样，都是现实的考虑。大多数认为是宁、宋和王石的个人情感联系，我不否认这是事实，但未必是最重要的原因。换句话说，华润一直没有控股万科，和现在不惜翻脸控股万科，都是诸多因素共同作用的结果。这些因素，除了个人情感，同样重要甚至更重要的是：华润面临的外部环境有没有变化、华润接盘万科的必要性有多强、到没到有利的时机等等。

华润历史上曾对万科发起过两次不成功的收购，成为第一大股东之后也有过几次增持，和万科也有过控盘并表的深入接触，但都并不顺利，华润最终也没有强来。

我的判断是：必要性不强，整合难度太大。一方面是万科的发展非常迅速，控盘万科，会导致与管理层决裂，而华润自己操盘未必能有万科管理层做的好，因此选择避免同当年任志强出走一样的零和结果。而另一方面，华润自己的地产板块华润置地最终确立的开发模式是“住宅销售+商业持有”，独特的竞争力实际在商业地产板块，和万科的协同效应并不强，整合难度的确太大。

而到了现在，随着外围局势的变化，以及华润置地的迅猛崛起，华润也许自认为他们拥有了可以抵御管理层动荡的能力。

华润在进军内地房地产开发行业20多年来，大致可分为三支力量：第一支是早年收购而来的华远的力量，以及在此基础上发展起来的华润置地。第二支万科的力量，华润一直做财务投资者。第三支是原来华润深圳的力量，主打商业地产，盛传要接替王石的吴向东正是当年华润深圳公司的组建人。2005年华润深圳与华润置地合流，在这之后，吴向东也一路升到2013年接替王印成为一把手。

这之后，华润置地开始快速回流一线城市，进军一线房企，展露出的实力也越来越强，尤其是在发家地深圳。2012年底，华润公开展示当时在深圳从西到东六大项目：华润中心、华润深圳湾综合体、华润城、湖贝项目等，总建面近1000万平，总投资近1000亿。当时的媒体报道是“无论是开发规模还是项目质素，华润置地都已经是当时‘深圳最大的综合型房地产开发商’”。

此后又发生了几件大事：一是华润集团总部设定在深圳。二是整个后海区域交由华润运营。三是华润也挺进了前海。等于是深圳从东到西，最好的地段，最好的项目，华润基本都占尽了。同样是在大本营，华润快速超越了万科和其它开发商，现今能与之相比的只有重组后的招商蛇口，这就是央企的资源优势。

客观说，目前的华润置地所形成的开发模式，更适合中国的超大城市。通过央企的资源获得城市最优质的土地，建设庞大的都市综合体。同时，商业地产全部持有，可随着城市的发展获得长远的经营回报，并大大增强公司的抗风险能力。这些，常年受制于土地素质的万科，做不到。在过去很多年里，华润的确做到了在万科与华润置地之间发生冲突时保持中立，但显然，在推动华润置地快速崛起上面，华润集团提供了比给万科的多得多的动能。

也许在华润集团高层的眼里，华润置地未来的潜力将会超过万科，这也让华润拥有了可以与万科重整的能力。

从这个角度设想，如果不是2014年宋林案的发生，那么在万科今日的股权之战中，华润也可能还是会采取今日的态度，借机获得控股权。只是说，由于双方长期建立起的情感和信任关系，结果应该不会闹得如此之难看。

总之一句话：央企如火如荼兼并重组的大环境，推动了华润想要谋取万科实际控制权的决心。而华润置地的崛起和潜力，给了华润推动整合万科的底气。这个期间，宝能系的进攻，只是提供了一个机会。长远看，华润和万科之间早晚必有一战。

很多人责怪王石一开始放弃股份导致了今天，但我从来没有觉得那有错。如果说有什么遗憾，我认为，不是他当初放弃了股份，而是他从1997年到今天连续做了19年的华润置地上市公司的独立董事（王石、马蔚华都是目前华润置地的独立非执行董事），亲眼见证了华润（大股东）当初与任志强（管理层）的分裂，全程目睹了华润置地的崛起，也从来都心知肚明华润要建立地产帝国的雄心，而没有选择在最好的时候把这个问题妥善解决了，这的确是个遗憾。

Ps:针对刚刚流传的传闻，万科发布声明：