离婚时哪些房产不能进行分割思维导图

1、借名买的房。本人不具备购房的资格，而不得不借用具有购房资格的人的名义或者本人完全可以以自己的名义购房，只是出于逃避债务、隐匿财产等目的而以他人的名义购房。根据我国物权法的相关规定，房屋是以房产证上登记的权利人来认定房屋产权的归属的。

2、以子女名义买的房。如果房产证上登记的是孩子的名字，那么孩子就是房屋的主人，作为父母除非为了孩子的利益考虑，否则不能处分此房屋。

3、商品房无产权证。对于该情形，在离婚财产分割中，若双方当事人无法协商一致起诉到法院时，法院就会以产证无法认定而不做处理。

4、买的二手房未过户。对于未办理过户手续二手房的分割，若双方当事人未能就此达成一致，法院会因该房屋的产权涉及案外人而不作分割。要么先中止本案审理，待当事人另案诉请确认产权后再恢复庭审；要么在本案中不作处理，只对其他财产进行分割。

5、自建房未审批。违规自建房不论是否在合法的宅基地上所建还是违规占地所建，对于房屋的使用者来说都不具有合法的产权。

6、受赠、继承未过户。

7、房改房未获得产权证。

8、只有使用权没有所有权的房屋。

张海(为化名)与李兰(为化名)2002年4月在上海长宁区民政局登记结婚，婚后无子。

张海在2001年以自己名义贷款购a房一处，首付20万，贷款15万，2003年4月份取得产权证。a房月还贷2000元。

2004年4月，张海将a房出售，得售房款100万元，冲减贷款余额本金10万元，实际得房款90万元。

2004年8月，张海将售a房得款90万元作为首付，再在上海市长宁区购买b房一处，b房首付款90万元，贷款200万，月还款10000元。

2006年4月，张海向上海市某区人民法院起诉离婚，李兰同意离婚，但要求分割b房。

本案系争b房，李兰是否有权分割系本案争议焦点。

原告张海认为：

被告李兰认为：

上海市某区人民法院经审理认为，b房虽为原告婚前购房a房的出售款购得，但a房被告也参与还贷，故对a房理应享有权益。原告购买b房房款中，包含a房的夫妻共同还贷以及共同还贷的增值部分。现双方同意将b房做价300万元本院予以确认，离婚后b房由原告所有，剩余贷款200万元由原告承担，原告一次性向被告支付房屋折价款40万元。

原告张海不服一审法院判决，遂将案件上诉于上海市第一中级人民法院。经法院调解，双方达成调解协议，原告一次性向被告支付20万元，房产归原告，双方无其它争议，法院据此调解书结案。

作为原告即上诉人张海的代理人，贾明军、王冰律师出庭应诉。在庭审的过程中，我们的主要观点有以下几个方面：

根据2004年9月7日，上海市高级人民法院沪高法民一[2004]25号文件即《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)的解答(一)》第六条，夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理的回复中指出，“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务。对已归还贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。”

根据以上规定，本案系争房产a婚后共同还贷，但a房物权本身为张海的个人财产，对于婚后共同还贷部分，才为共同财产。一审法院认为李兰参与了还贷，就对a房屋享有一定权利的观点是欠妥的，就物权本身来说，a应属上诉人个人物权，只是对于婚后共同还贷部分，被上诉人才享有一半的权利，还贷部分和房产物权不同，不可能产生增值部分，因为这是基于债权产生。一审判决混淆了债权与物权的二个法律概念。

其二、张海购买b房的钱款，是由绝大部分个人财产和一小部分共同财产购得，一审法院将整套房屋按共同共有分割错误。

上诉人与被上诉人2002年4月份登记结婚，2004年4月抵押贷款终止，夫妻关系存续期间共还贷24个月，a房的房产每月还贷2000元，婚后该套房产共计还贷48000元，被上诉人拥有一半份额即为24000元。