房屋婚后增值部分如何换算思维导图

近两年，随着房价稳步上升，不少市民手中的房屋都升值了几十万元，甚至更多。另一方面，2001年修订后的《婚姻法》对夫妻共同财产的认定有较大调整。这两个因素使得“离婚后，房屋增值部分如何分割?”这类纠纷越来越多。对这个问题，不仅市民理解不一，就连法院的判决和法律专家的意见也不尽相同。

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新婚姻法婚后财产的规定

2002 年初，管先生与张小姐喜结良缘。当初为准备结婚，管先生在2001年通过按揭贷款购买了一套商品房，并用作新房。在2001年底拿到的房产证上，仅有管先生一个人的名字。婚后，管先生与张小姐共同还贷。之后，两人因种种原因，感情破裂，最终于2003年年底离婚。在离婚过程中，双方为房屋的分割发生纠纷。张小姐认为，房屋是夫妻共同财产，应当平分，而且要考虑到房子的增值情况。管先生却认为，房屋是他一个人买的，所以李小姐无权要求分房子。

“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。”也就是说，只要房产证登记在一人名下，无论是在婚前还是婚后，都应当认定为他的个人财产。

第二种观点：征光孙律师观点，张小姐有权要求分享房屋增值部分的收益。，既然张小姐和管先生婚后共同偿还购房贷款，那么房屋有一部分就已经属于夫妻共同财产。如果那套房子原来值50万元，两年间，两人共还了10万元贷款，那么房屋有五分之一的部分是夫妻共同财产。如果房屋经有关部门评估已经增值10万元，那么其中应当有2万元是夫妻共同财产。也就是说，李小姐有权分享1万元的房屋增值收益。

江苏高院对按揭房权属的规定：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半;尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。

安徽各地法院判决支持：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，如果所有权系婚前取得且登记在一方名下，但在夫妻关系存续期间又用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产。对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院应予支持。”

最高院向社会公开了《婚姻法解释三》(征求意见稿)，第十一条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。”

未来《婚姻法司法解释三》正式出台的时间以及具体内容谁也不敢确定，各地判决规定不一样，要避免上述矛盾，征光律师有两条途径避免纠纷。一条途径是在结婚后，把夫妻双方的名字均写到房产证上。这样一来，房屋就是夫妻共同财产了。万一发生离婚，双方可以平分房屋，包括平分房屋的增值收益。房产证上增加名字，双方到交易中心办理变更登记手续即可。另一条途径是，结婚前，双方对房屋做个婚前个人财产公证，明确房屋归某一方所有，因房屋发生的债务、收益与另一方无关。

[1]《中华人民共和国婚姻法》

[2]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》

[3]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》