房屋买卖交付效力问题思维导图

案情：原告自1995年起到鄱阳县从事个体布匹经销业务，同年，被告因全家搬到余干县居住，其在鄱阳县的房屋需出售。经人介绍，原、被告于 1995 年 9 月 21 日达成一份“房屋出售协议书”，根据该协议，被告将其私有的房屋以 10000 元售予原告，并约定，协议在双方签字，买方兑付全部房款后生效。当日，原告将房款给付被告，被告将房屋及该房屋的准建证、房产证一并交付给原告。其后，原告多次要求被告协助原告办理过户手续，被告借故拖延，故房屋过户手续至今未办。原告认为双方所签房屋买卖合同合法有效，双方履行交款、交房义务后，被告应积极协助原告办理产权过户手续，被告在交付房屋十年间，借故推托，不履行协助义务，责任在被告。故具状起诉，要求被告协助原告到房产登记部门办理产权过户手续。 审理法院认为，《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，对外具有公示效力。被告在售予原告房屋之前已经取得了讼争房屋的产权证，是房屋的所有人，有处分房屋的权利。原、被告之间签订的房屋买卖协议，是双方的真实意识表示，且已实际履行，该房买卖协议是有效协议。办理房屋产权过户登记手续，是履行该房屋买卖合同的内容。我国合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，原告要求被告协助其办理房屋产权过户手续，于法有据，应予支持。遂判决被告应于原告提出办理产权过户手续之日起十日内协助原告办理双方房屋产权过户手续。

评析:房屋买卖合同是合同双方就房屋这一标的达成的一方支付价金，另一方交付房屋产权的协议，该合同经双方意思表示一致即成立。房屋买卖是不动产交易，不动产所有权的转移是以办理过户手续为条件。一个完整的房屋买卖的行为可以分为两个阶段，即双方签订了一个有效的房屋买卖合同 ( 第一阶段 ) ，一方支付了房价，另一方交付了房屋;房屋在法律上的交付体现为过户登记，也就是办完了过户登记手续 ( 第二阶段 ) ，房屋所有权才真正意义上的发生转移。

随着房地产业的新兴和发展，房价持续走高，加之人们对办理房屋买卖过户手续的法律意义缺乏必要的认识，导致卖房人往往不协助买受人办理房屋过户手续，以达到退房的目的。还有的出卖人认为不办理房屋变更过户手续违反了法律和行政规定，是无效民事行为，并以此主张合同无效，要求返还房屋，但这种认识是有失偏颇的。根据我国法律的有关规定，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理所有权转移登记手续。但办理房屋所有权过户登记仅仅是房屋产权转移的要件，而不是房屋买卖合同的有效要件，当事人签订房屋买卖合同后未办理产权过户登记手续的，虽然房屋产权并未发生转移，但并不意味着房屋买卖合同无效。

本案当事人之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示，且已房款两清，被告拒绝协助办理房屋产权变更手续，侵害了李某的合法权益，因此法院作出了以上判决。

作者：鄱阳县人民法院 汤瑛