不动产不应适用善意取得制度思维导图

物权法草案第四条规定，“物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人……” 第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外”。根据草案的规定可以看出，我国的物权变动采用的是公示生效主义，也就是说，不动产权利变动除了当事人签订合同外，还需要办理登记手续，这与瑞士民法的规定相似，也称为折中主义。一般情况下，基于不动产登记机关的权威性，加之严格的程序作保证，因此登记的内容基本上是正确的，但是错误也是不可能完全避免的，即登记瑕疵。出现登记瑕疵，应该如何处理呢？物权法草案规定了利害关系人对登记瑕疵申请更正登记的权利；对登记瑕疵涉及第三人利益的，草案第一百一十一条规定了不动产善意取得。

动产以占有为公示方法，法律推定占有人为所有权人。但是，动产所有权与占有分离相当容易，因此占有人是否一定为所有权人则有疑问，也就是说占有的公信力较弱。但是，占有确是人类找到的动产公示的最好方法，为了弥补占有公信力的不足，保护交易安全和迅捷，世界各国大都规定了动产善意取得。

物权法草案将我国的登记机关统一起来，规定了严格的登记程序，加强对登记的审查，并规定了登记异议、变更登记制度。根据物权法草案的规定，登记异议，是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。所谓更正登记，即涂销现有的登记物权，把真正所有人纳入不动产登记中。这些制度的实行必将大大减少登记的错误，由于登记错误损害第三人利益的可能性就很小了。

登记的公信力与占有的公信力相同，都是法律对权利状况的推定。但是这两种公示方法的性质不同：占有属于私人行为性质，登记则是一种行政权力行为，体现了国家对不动产权利的认定，因此登记的公信力远远比占有的公信力强大得多。第三人在进行不动产交易之前，可以从登记簿得知不动产的权利状态，第三人完全可以相信登记的内容。即使万一出现登记瑕疵，善意第三人的利益也能够通过公示公信原则得到保护。登记公信力的作用正是在于保护善意第三人：如果善意第三人基于对不动产登记簿的信赖，与权利人进行交易，即使登记名义人非为真实权利人，第三人仍取得不动产所有权。也就是说，善意第三人只要信赖不动产的登记，在法律上就处于受保护地位，即可取得权利，这种取得是基于对不动产登记的信赖。同时，原权利人丧失权利，有权向无权处分人请求损害赔偿。这种法律效果与适用善意取得的效果是完全相同的，因此不动产物权变动没有设立善意取得的必要。

从以上论述可以看出，善意取得制度对于动产权利的变动有很大的作用，不动产交易安全可以运用公示公信原则解决，因此物权法草案第一百一十一条规定的善意取得制度是否适用于不动产、公示公信原则与善意取得制度的关系如何理解，还有继续深入研究的必要。

引用法条