商品房买卖的惩罚性经济赔偿思维导图

原告诉称：2003年7月12日，我与被告山东某房产公司签订了商品房买卖合同。后被告未依约履行交房义务。原告了解到被告至今没有取得商品房预售许可证。因此请求判令被告退还购房款并支付银行利息，同时承担购房款数额的一倍的赔偿责任。

被告答辩：同意退还购房款及利息，不同意一倍的赔偿责任。因为原告对被告没有取得商品房预售许可证明知。

法院判决：被告在开发、转让房地产时应严格遵守国家法律、法规。被告销售给原告的房屋为预售房屋，在签订商品房买卖合同时不具备商品房预售许可证，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"之规定，被告至今仍不具备商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖无效。

被告作为专业的房地产公司应当知道预售商品房须具备商品房预售许可证，被告在明知自己不具备商品房预售许可证、不具备预售商品房资格且未将此事实告知原告的情况下与原告签订商品房预售合同，违反法律强制性规定，对此被告有过错。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任，被告应当返还原告已付购房款及利息、赔偿损失，并向原告承担不超过购房款1倍的赔偿责任。

评析：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖适用惩罚性赔偿的情形有：1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这些规定是为了惩戒房地产开发商的重大不诚信、严重损害市场交易安全的行为，保护善意买受人的合法权益，规范商品房市场的交易行为，促进社会诚信制度的确立。

"故意隐瞒"的举证责任。一种观点是：应当由买受人证明开发商存在采取某种方式主动隐瞒;一种观点是：应当由出卖人证明已告知，其理由是如实告知是出卖人应当履行的义务，若未告知即为故意隐瞒。法院采纳了第二种意见，理由是：如实告知是出卖人的义务，对是否告知应当承担举证责任;"故意隐瞒"的界定并非单纯的事实问题，将其单纯列入事实问题的范畴，其中包含了法律的价值判断，之后才运用某种客观事实来认定是否存在"故意隐瞒"。最后，从"故意隐瞒"的判断上，应当适用"故意推定"规则，即开发商在存在上述事实的，应当推定其有隐瞒该事实的"故意"。

惩罚性数额的确定。出卖人的故意隐瞒行为导致合同无效，买受人因此遭受的损失可能有所购房屋价格的上涨差价损失、银行按揭贷款利息损失、丧失购买其他房屋的机会损失，但买受人对上述损失的证明能力较低，加上违约责任赔偿范围受"可预见性规则"的约束以及缔约过失责任赔偿范围受"信赖利益规则"的限制，买受人欲以违约或缔约过失要求赔偿损失的目的很难弥补实际损失。因此在具体确定惩罚性赔偿责任数额时应当考虑出卖人不诚信行为的目的与手段、出卖人在后期是否采取补救措施，出卖人因此可能的获利情况、买受人所购房屋在解除或确认无效前后的差价、对出卖人存在上述情节所需要的否定性评价等。

作者：肖广盟

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