房地产开发商迟交房的责任思维导图

合同签订后，张某于2004年与周某针对上述房屋签订了租期为十五年，租金为十五万元的租赁合同一份，双方约定：张某于2004年10月20日将该房屋交付于周某使用，周某向张某交纳定金3万元。后因开发商的逾期交房，张某未能在约定的时间内将房屋交付于周某使用，向周某退还了定金3万元。周某向张某双倍索要定金未果，后向人民法院起诉，经法院对该租赁案件审理，法院判决张某双倍支付周某定金。后张某以此为据向人民法院起诉开发商，要求赔偿违约(weiyue)金及定金损失3万元。

本案主要涉及的问题是房地产开发商逾期交房的责任承担方式是什么?房地产开发商承担逾期交房的责任范围有那些?购房人租赁造成的损失是否属于因开发商逾期交房而产生的实际损失?

首先，我们开看张某与开发商之间签订的《商品房买卖合同》，双方签订的合同系双方的真实意思表示，符合有关法律的规定，属于合法有效的合同。开发商逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房的违约责任承担方式，即：按日承担房款的万分之一的责任承担方式。根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可。如果双方对违约责任承担的方式没有进行约定，那么我们来看最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

根据合同的约定以及法律的规定，我们来分析一下违约金和实际损失之间的区别，违约金的数额是事先约定的，当事人订立违约金条款时，难以预料到违约后的实际损失，正因为这样，才签订了违约金的条款，且根据法律的规定，违约金不足以弥补所造成的损失的，可以适当调整违约金的数额，但是违约金的调整与否取决于非违约方是否提出请求。若于违约金低于造成的损失时，非违约方不请求调整违约金，造成其他损害结果的，则可请求损害赔偿。违约金条款以违约行为的发生为适用前提，而不以损害的发生为必要，所以无损失而有违约行为时同样也可执行违约金条款。

这里讲的实际损失的损害赔偿是指法定损害赔偿，与前述的约定损害赔偿不同。一方面，在约定损害赔偿场合，一旦发生违约并造成受害人的损害，受害人不必证明具体损害的范围就可以依据约定损害赔偿条款而获得赔偿。此时其性质是有争议的，有认为是违约责任的承担，有认为是替代义务的履行，目前学术界也说法不一。当然，若当事人只是约定了实际损失赔偿的计算方法，则受害人还应当证明损失的存在。另一方面，在确定适用时，若有约定实际损失赔偿，则应优先于法定损害赔偿而适用，因为合同法关于违约责任的规定本来就是任意性规定。所以，此处的实际损失赔偿的适用以无约定实际损失的计算赔偿为前提。