对物业管理合同主体的认识思维导图

（一）对物管合同主体认识的错位

合同主体是合同关系的当事人，他们是合同权利、义务的实际承接者，一般是签约双方。在物业管理法律关系中，存在业主、业主委员会、物业开发商和物业管理公司等多个民事主体。在房屋出售前，由物业开发商选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。在业主入住达到一定比例时，由房产行政管理部门召集业主大会选举产生的业主委员会执行业主大会的决议，选聘物业管理公司。除了签约双方外，全体业主是隐在幕后的一个重要角色。

在司法实践中，由于物管合同签约主体身份上的特殊性，使得对于物管纠纷诉讼主体的认识上发生了困难，集中表现在：一认为签约主体即合同主体，业主委员会作为合同主体可以直接提起诉讼；二有的业主认为本人与物管公司并未订立合同，双方并无合同关系，对成为被告表示不解。此外，由于对于物管利益是属于公共利益还是业主个体利益的划分有时比较困难，使得在有关的侵权诉讼中对于原告的诉讼主体资格难以确定。其中，尤以对于业主委员会能否作为原告独立对物管公司提起诉讼的争议最为激烈。2003年，杭州市中山花园业主委员会认为所委托的物管公司未如约履行物管义务而向法院提起诉讼，法院经审查后认为，因业主委员会不是独立的自然人或法人，本身也并无承担民事责任所需具备的组织机构或财产，不具备当事人的民事权利能力，不享有民事主体资格，因而该业主委员会的起诉被裁定驳回。而在某些地区，对于经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，则许可由业主委员会以自己名义自行提起诉讼。

（二）对物管法律关系中各个民事主体的法律地位的论证

在物业管理法律关系中，虽然物业管理合同一般是由业主委员会或物业开发商和物业管理公司签订的，然而从我国目前物管活动的内容与运转程序加以分析，物管活动中的权利与义务主体并不是物业管理合同的订约双方，而是业主和物业管理公司，业主自购得物业后即应承担缴纳物管费用的义务，而物业管理公司则根据合同约定以及相关法律规定承担物管义务，双方彼此享受合同权利并承担合同义务。

在物管法律关系中，业主委员会或物业开发商与物管公司签订物管合同，但他们签约的后果最终归至全体业主，与业主委员会或开发商并无关系。对于业主不履行合同义务的，违约责任人为业主本人，而非业主委员会或物业开发商。对业主委员会或物业开发商而言，他们在物管合同中的法律地位既不是合同当事人，也不是全体业主的代理人，因为他们并未接受过全体业主的委托、它们也更不可能是全体业主的法定或指定的代理人，因为它也不符合这两种代理的法定要件。有学者认为，在物管合同关系中，物业开发商依据了法律规定而承担了代表业主聘请物管公司的责任，而业主委员会则是业主大会的执行机构，根据业主大会的推举而承担了代表业主聘请物管公司的责任，其法律地位比较符合代表人的性质，该代表根据法律规定或业主推选而产生，代表了现在与将来的全体业主。

（三）统一对物管纠纷诉讼主体的认识

在明确了物管合同当事人的基础上，我们就可以对物业管理合同纠纷的诉讼主体进行正确的认识。由于业主根据物管合同所享有的利益分为公共利益与业主个体利益，因而要追究物管公司的责任，还应以判断被侵害的是公共利益还是业主个体利益为区分标准。如果是出于公共物管事由而提起诉讼的，其诉讼主体资格就应为“某小区全体业主”，因为该诉讼是为维护全体业主的利益而提出的。此外我们还应当认识到，物管服务的性质特殊，由于每个业主对于公共物管服务标准的期待值不尽一致，将对公共物管事务的诉权归于全体业主，也可以尽量使物管服务标准符合公众标准，而避免公众服务的个人意志化，使得物管公司在公共物管服务上的无所适从。这样对于促进与保护物管行业的正常发展是必要与有益的。

鉴于全体业主人数众多，在由小区全体业主所提起的诉讼中，可以选派诉讼代表。业主委员会在全体业主书面授权或经业主大会的决议确定后，在提交相关的文件证明其资格后即可以诉讼代表人的身份参加诉讼。如业主委员会在全体业主书面授权后怠于提起诉讼的，经一定比例的业主决议决定，也可以另行选派诉讼代表人，对涉及业主公共利益的事项提起诉讼。

当然，如果物管公司在物管服务过程中，违背了对业主个人的义务，侵害了业主个人的利益，如车辆保管义务、安全保障义务等，那么诉讼主体就应为业主个人。这里区别的标准就在于物管公司所提供的是公共服务还是可划分为个体的服务，被侵害的利益是属于全体业主的还是个体业主的。

此外，我们还应注意到目前业主在维权方式和途径上尚存在困难与阻碍：业主需要怎样的途径才能够赢得业主大会的召开，使“下情上达”，需要怎样的方式才能够启动维权程序，对于业主来说都是一件既陌生又烦琐的工作。着手畅通该程序，降低维权成本，对于保障业主权利、监督物管活动非常重要。