正确行使后履行抗辩权与合同解除权 港业主打赢购房合同官司思维导图

一审判决退房请求无效

一审法院初审认为，李生、吴女士与惠南公司签订的《房地产预售契约》和《补充合约》意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。惠南公司未征得李生、吴女士的同意擅自变更房屋结构，严重影响房屋使用功能，已构成违约，理应承担违约责任；但李生、吴女士在1999年2月2日发现上述预售房屋中间有一根方柱后，迟至2001年2月23日才提出要求解除双方签订的《房地产预售契约》和《补充合约》，超过了法律保护的诉讼时效。期间又没有发生诉讼时效中断或中止的事由，故对李生、吴女士要求解除合同并由惠南公司退还已付房款及利息之请求，不予支持。

故一审法院作出如下判决：李生、吴女士应於本判决发生法律效力之日十日内，一次性支付尾期楼款454885港元给惠南公司；李生、吴女士应於本判决发生法律效力之日十日内，一次性从1999年1月27日起至实际付款之日止的违约金（按已付房款港币682332元以每日千分之一计算，但给付总额不应超过总楼价款的5％）给惠南公司；驳回李生、吴女士与惠南公司的其他诉讼请求。

不服一审判决提出上诉

二审支持业主退房请求

一审判决后，李生、吴女士不服，提出上诉。请求法院：撤销一审判决；解除双方签订的《房地产预售契约》及《补充合同》；判令惠南公司返还其已付购房款港币682332元及自其首期付款之日起至惠南公司实际还款之日止的港币利息，惠南公司并依约向其支付违约金56860.85港元。

李生、吴女士认为，其於1999年2月2日前往收楼时，发现不符合合同约定的收楼条件而拒绝收楼、拒绝支付尾期款的行为是行使后履行抗辩权的合法行为，而且解除合同的行为不存在时效问题，原审关於超过诉讼时效的认定是错误的。由於惠南公司无法按合同约定交付房屋，因此合同继续履行已不可能和不必要，而造成合同不能履行的原因在於惠南公司的过错，被上诉人应承担全部责任。

二审法院认为，李生、吴女士在惠南公司通知收楼时，发现上述预售房屋中间有一根方柱，货不对办后，拒绝办理收楼手续，该行为是事实上对其合法权利的一种自我救济，不构成违约。在惠南公司明确无法按契约约定交楼时，本案反诉要求解除与惠南公司约定的上述预售契约，是在私力救济无法达到保护的目的时，请求法院依公力救济，保护其合法权利的一种手段，原审以李生、吴女士於1999年2月2日发现上述预售房屋中间有一根方柱后，迟至2001年2月23日以货不对办为由提出要求解除合同已超过法定诉讼时效，及认定李生、吴女士至今未支付购房馀款已构成违约有误，二审法院予以纠正。鉴於李生、吴女士於2001年2月23日才要求惠南公司支付逾期交楼违约金，该请求已超过法定诉讼时效，对此二审法院不予支持。

综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。二审法院依照内地《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持广州市越秀区人民法院（2001）越法房初字第150号民事判决第三项；撤销广州市越秀区人民法院（2001）越法房初字第150号民事判决第一、二项及诉讼费负担；上诉人李生、吴女士与被上诉人广州惠南房地产开发有限公司於1995年11月29日签订的《房地产预售契约》和《补充合约》予以解除；被上诉人广州惠南房地产开发有限公司应於本判决书送达之日起十日内，将上诉人李生、吴女士已付的购房款共计682332港元返还给上诉人，并计付该款的银行利息（按中国人民银行同期贷款利率计算从实际付款之日起至还清之日止）给上诉人李生、吴女士。

引用法条