预售商品房法律纠纷的处理思维导图

现实生活中，大多数的商品房出售是通过宣传广告进行促销后完成的。其中，有许多房屋开发商的宣传广告是夸大宣传，虚假承诺，导致纠纷出现。对此，对房屋开发商的宣传广告在法律上有多大效力，根据《合同法》最高法院的有关司法解释，对房屋开发商的宣传广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不算为合同条款。但是，房屋开发商在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并由此对购买者决定合同订立以及对房屋价格的确定有重大影响的，当购买者对此部分提出订立合同时，该消失广告的内容已经具体化、特定化，这部分内容按照法律规定，应视为一种要约，购买者对房屋开发商的要约作出承诺后，买卖合同成立并生效，即使在买卖合同中没有书面条款约定，但这部分约定构成买卖合同的补偿条款，房屋开发商违反该内容的，应该承担违约责任。

预售商品房的交付，初双方对交付有特别约定的以外，房屋的交付使用，是指开发商将房屋的钥匙交付给够房者，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，这就是人们常说的交钥匙，但这并表示房屋所有权转移的义务。

房屋预售合同，对房屋面积的约定，只是开发自己测定的面积，等到房屋竣工以后，开发商还需要委托房屋测绘单位进行实测，并按照实测面积进行房屋价款结算。事实上，开发商都会超出合同约定面积好几平方，向购买者要多出面积的房款，否则，就不给办房产证。

按照最高法院的司法解释，如面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的每平方米价格进行结算，购买者请求解除合同的不予支持。如面积误差比绝对值超出3%，购买者请求解除合同，返还已支付够房款及利息的，应予以支持。购买者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购买者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归开发商;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购买者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购买者。

房屋价格的认定应当坚持以下原则认定

1.应当坚持合同效力的原则，只要商品房预售合同依法成立，就应当维护合同的严肃性，保持交易安全。在一般情况下，开发商以建筑材料或房地产的价格上涨或下跌为由要求提高或降低房价的，法院不应支持。

2.坚持情势变更原则，在商品房的价格因国家政策的变化等引起的特殊情况，可以按照情势变更原则处理价格问题。

3.在运用情势变更原则时应特别注意区分正常的市场风险、商业风险。情势变更原则是双方在签订合同时对出现的价格波动是不可能遇见的，双方均无过错;而商业风险、市场风险在双方签订合同时是可以或应当遇见的，不能因为当事人因没有遇见到，就把风险、责任归责于另一方当事人，这样是不公平的。

房屋认购书是房屋买卖合同的一种确认，如双方在平等、自愿的基础之上达成的一致协议，只要开发商具备预售或出售的法定条件，这样的认购书具备法律效力。

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