开发商赠送天台花园的承诺不兑现能索赔吗？思维导图

法律分析：

我国现行法律没有明确规定楼宇天台的产权归属问题，但依据建筑物区分所有权的相关原理来分析，楼宇天台不应该属于某个或是某部分业主所有，而应当属于整栋楼宇全体所有权人或是使用人共同所有和使用。商品房的开发商若将其赠送给个别购房者，则构成了对其他购房者天台所有权和使用权的侵害。在本案中，A房地产公司在与王某签订认购书时，口头承诺赠送王某天台花园面积93.9平方米，但之后双方签订的《商品房买卖合同》并未就上述赠送行为予以确认。即使是合同中有约定，但依上述分析，这种赠送约定或是承诺也是无效的。

商品房销售广告可以是向购房者虚拟居住环境，如“理想居所”、“置业首选”等等，其纯粹是以宣传引诱购房者与其签订买卖合同为目的，依法应当认定为要约邀请，故作为要约邀请的广告不具有法律效力。但是根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第三条之规定，如果开发商在销售广告中的承诺具体而明确同，并且对于购房者订立合同及房屋价格有重大影响的，即使没有写入合同，也应当作为合同的内容。在本案中，A房地产公司不但在销售广告中称买顶层复式送天台花园，而且在签订认购书时明确承诺赠送天台花园面积约93.9平方米，并且王某购房所支付的房款价格4500元/平方米明显高低同地段甚至同栋其他房屋3300元/平方米的均价，故即使双方没有将其载入合同，也应当依法将赠送天台花园的承诺视为合同内容。即对合同当事人都有约束力，A房地产公司应当依约履行合同义务。但是如前所述，由于A房地产公司与王某的约定，侵犯了其他所有权人和使用人的合法权益，故该项约定无效，即事实上A房地产公司不能履行合同。在这种情况下，A房地产公司应当向王某承担履行自始不能的违约责任。如果双方对违约金或计算方式有约定，则从其约定;如果没有约定，A房地产公司应当赔偿王某由此所造成的损失，并退还虚高的房价款。

三、律师建议