房屋租赁合同纠纷上诉案思维导图

原审认定，衡阳A建筑贸易公司（以下简称建筑公司）于1998年6月1日将所属衡阳市广西路XX号房屋租给邹X琴、王X宝，邹、王合伙经营天外楼招待所。至2000年4月24日，邹X琴、王X宝共欠建筑公司43280元、滞纳金17000元，水电费1451．91元。

原审认为，衡阳A建筑贸易公司与被告邹X琴、王X宝的房屋租赁合同合法有效，两被告合伙经营旅馆，单方面违反合同规定，拒不交房租、水电费，对酿成本案纠纷负有完全责任。原告无过错，法院对其诉讼请求予以支持。被告邹X琴、王X宝经两次传票传唤，无任何理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项、第二十九条第一款的规定，判决：一、解除原、被告双方房屋租赁合同，被告邹X琴、王X宝在判决7日内将房屋交回原告；二、被告邹X琴、王X宝在判决7日内偿付房屋租金43280元、滞纳金17000元、水电费1451．91元。诉讼费2300元由被告负担。

上诉人王X宝、邹X琴不服原审判决，向本院提出上诉，理由是：一、原审程序违法，未传唤当事人而作出缺席判决；二、上诉人王X宝未与被上诉人建筑公司签合同，也未与邹X琴合伙经营天外楼招待所，故王X宝与本案无关，不应成为本案被告；三、合同约定承租方逾期10天不交租金即视其自行终止合同，据此合同于1999年5月30日自动终止，上诉人邹X琴不应再承担1999年5月30日以后的租金。请求二审撤销原审判决。

二上诉人在二审期间向法庭提交了邹X琴经营天外接的营业执照及易X平等8人的证言，以证明王X宝未与邹X琴合伙经营。

被上诉人建筑公司答辩称：一、一审程序合法，上诉人称一审程序违法无事实依据；二、上诉人王X宝身份是公安人员，故只由邹X琴与我方签合同，但实际上二上诉人共同生活、共同经营管理天外楼，上诉人王X宝提出与本案无关，不应成为本案被告的理由不成立；三、合同并未于1999年5月终止，1999年10月王X宝还交减租报告给我公司得到批准，二上诉人一直经营至2000年4月我方起诉时仍未停止，故上诉人称不再承担1999年5月30日以后的租金没有事实依据。

经审理查明，1998年6月1日，建筑公司与邹X琴签订承包合同，由邹承包该公司位于广西路105号的天外楼，承包期三年，月承包金4000元，逾期每天增收滞纳金50元。逾期10天不交，视乙方（邹X琴）自行终止合同，甲乙（建筑公司）有权收回设备。合同还约定承包方不得使用建筑公司的名义经营。合同签订后，邹X琴开始经营天外楼招待所，自1999年5月份起未交纳承包金。1999年12月23日，建筑公司根据天外楼招待所减租的要求同意“从1999年7月6日以后每月减免400元租金，但过去以来的租金必须按月交清。”但此后邹X琴仍未交纳费用，至2000年4月24日止，邹X琴共欠建筑公司承包金43280元、滞纳金17000元、水电费1451．9元。

另查，邹X琴经营天外楼招待所的营业执照是个体工商户。王X宝是邹X琴的男朋友，身份是公安人员。

以上事实，有合同、减租报告及批复、通知书、营业执照等证据证实。

本院认为，建筑公司与邹X琴所签订的合同虽然名为承包合同，但合同约定承包方不得使用发包方名义经营，且邹X琴是以个体户方式进行经营的，故本案合同不符合承包合同的特征，原审认定其为租赁合同正确。本案租赁合同依法成立，应受法律保护。从合同看，承租方只为邹X琴一人，原审认定建筑公司和邹X琴、王X宝签合同没有依据。在合同的履行过程中，邹X琴是以个体户形式经营天外楼招待所的，并非合伙经营，有营业执照为证。可见，本案的书面证据均证实王X宝并非合同当事人，也并未与邹X琴合伙经营。而建筑公司起诉主张王X宝合伙经营天外楼，依据是证人证言，根据我国法律关于证据证明力的有关规则，证人证言由于不具有排他性，其证明力低于书面证据，在证人证言与书面证据相矛盾时，采纳书面证据。故建筑公司在原审作为诉方，所主张的事实并未成立。又根据我国法律关于举证责任分配的有关规定，原告作为诉方必须对自己的主张举出证据，且所举证据能够证实所主张的事实，在原被告双方均未尽举证责任时，由原告方接受不利裁判。本案建筑公司虽举出证据，但不能证实所主张的事实，其举证责任未完成，王X宝、邹X琴不到庭不举证，也未尽举证责任，但依法仍应由建筑公司承担举证不能的后果，原审以被告未到庭不举证而视其认可原告的主张没有法律依据。故上诉人关于王X宝不是天外楼合伙经营人的理由成立，二审予以采纳，王X宝不应承担本案合同责任。二上诉人上诉还称本案合同于1999年5月份自行终止，经查，合同并未于1999年5月份终止，合同双方协商减租金的书证可以证实邹X琴在1999年5月份以后仍经营天外楼，故上诉人该项上诉理由不能成立，邹X琴应支付经营期间直至诉前的房屋租金及水电费，并按约定支付滞纳金。一审法院在审理本案时二次合法传唤当事人开庭，在被告无正当理由不到庭情况下缺席审理是符合法律规定的，一审程序合法，上诉人认为一审程序不合法的理由不能成立。综上所述，原审程序合法，认定部分事实有误，上诉人上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第（三）项、第二十九条第一款的规定，判决如下：

本案一、二审诉讼费各2300元，由邹X琴负担。

引用法条