业主被杀 物业管理者是否担责思维导图

２００３年１月５日晚，在福建省长汀县商业城租店开设金正通信店的郑某在店内被人杀害。８月２７日，郑某父母将某市场发展总公司告上法院，要求判令被告给付因郑某死亡的赔偿费６万多元。

这个市场发展总公司对商业城市场行使管理职能，并对商业城业主、经营者进行有偿服务，向郑某等业主、经营者每月收取一定的物业费，其服务内容包括安全保卫等工作。一审法院审理认为，物业管理的保安应理解为，为物业使用创造方便安全的条件，维护物业管辖范围内公共秩序良好与稳定，它不是广义上的社会安全，保安不能等同于保镖，不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。被告已履行了保安义务，原告不能证明被告存在管理上的过错，因此被告不承担业主、经营者的人身损害赔偿责任。

原告不服一审判决，提出上诉。二审法院审理认为，由于被上诉人与商业城业主及物业使用者对安全保卫的内容未作特别约定，故依照现行物业管理的相关法规，可以认定被上诉人所负的保安义务仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动；上诉人认为被上诉人的保安服务应包括对业主及物业使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障，于法无据；且郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门无异状，此时被上诉人即使履行了正常的防范性安全保卫义务，也无法避免店内犯罪行为的发生，因此被上诉人的行为与郑某之死无法律上的因果关系。故判决驳回上诉人的上诉，维持原判。

主审法官表示，本案的焦点是物业管理中的保安责任到底有多大，是否包括确保物业管理区域内业主、物业使用者的人身不受第三人的不法侵害。法官认为，物业管理企业对于业主、物业使用者人身和财产安全的保护义务主要来源于合同的约定或者法律、法规的直接规定。其中合同的约定也需符合法律、法规的规定，不能超越职权，不能将属于国家行政、司法机关的职能作为保安的职能。在本案中，被告为履行物业管理的安全防范服务，制订了《商业城专业市场文明公约》《商业城夜间保安员值班职责》和《保安夜班巡值情况登记表》，这些规定可以推定为郑某与被告之间在保安方面的约定。被告如果未按这些规定履行其职责或履行职责中存在明显的过错，可视为被告在物业管理方面存在过错和违约行为，就应承担违约责任。如果物业管理部门履行了上述制度规定，或者说原告方无法提供被告方在物业管理中存在过错的证据，那么，被告就不存在违约及承担违约责任的问题。

法官认为，在物业管理中安全服务的性质只能是一种群防群治的安全防范服务。它不是广义上的社会安全，不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。