李某撤销债务人低价转让财产行为纠纷思维导图

原告工行营业部诉称：2001年4月，被告机电华东公司向原告借款人民币4，000万元用以偿还原告旧贷，但借款后，被告在没有落实债务情况下，将其长期 低价承租的上海市四川中路410号和670号、南京东路98号房屋使用权，无偿转让给第三人华星集团。此后，华星集团又将上述房屋承租权无偿转让给第三人绍兴轻纺城。上述 被告和两个第三人三者之间两次房屋承租权无偿转让，系相互关联的恶意串通行为，有损原告债权的实现，故请求法院判令：撤销被告机电华东公司与第三人华星集团之间、第三人华 星集团与第三人绍兴轻纺城之间，前后两次无偿转让上海市四川中路410号和670号、南京东路98号房屋承租、使用权行为;恢复被告机电华东公司为上述房屋的使用权人;本 案案件受理费和原告方律师代理费由被告承担。

被告机电华东公司答辩，本案系争房屋属于国有直管房，机电华东公司作为国有企业，系通过行政调配才享有上述房屋承租权，且自身无权擅自转让房屋租赁、使用 权。第三人华星集团作为被告上级单位，有权调拨该房屋，并另行与房管部门签订了租赁合同，故被告不存在无偿转让房屋承租权的行为。此外，房屋租赁权是基于合同产生的权利， 而与财产权无关，原告诉请不符合撤销权法律构成要件的规定。

第三人华星集团的答辩意见与被告机电华东公司基本一致。

第三人绍兴轻纺城答辩，绍兴轻纺城取得本案系争房屋租赁权，系基于与新黄浦集团签订的房屋租赁合同，因此绍兴轻纺城不是本案撤销权法律关系的当事人，本案 讼争无论在程序和实体上，均与绍兴轻纺城无关。

第三人达益物业、新黄浦集团共同述辩，新黄浦集团、达益物业系本案所涉国有房产的经营管理单位，其经审查相关调拨手续，并按照《上海市房屋租赁条例》的有 关规定，先后与华星集团和绍兴轻纺城签订的公有非居住房屋租赁合同，完全合法有效。

经审理查明，各方当事人对以下诉争所涉事实的真实性没有争议，并有相应书证、陈述笔录等证据证明，本院予以确认：

审理中，各方当事人就以下事实和法律问题存有争议，本院予以认定和阐断：

(1)对承租户名变更相关行为性质的争议。

原告工行营业部认为，上述系争公房承租户名的变更，属于《合同法》第74条规定的债务人无偿转让财产的行为。

被告机电华东公司和第三人华星集团认为，系争公房承租户名的变更，属于国有企业上级单位在本系统范围内行政调拨行为。被告机电华东公司和第三人华星集团列 举了4份证据，以证明己方观点：A、华星资字(1999)第124号文件。B、财政部财管字(2000)第52号文件。C、华星资字(2001)第113号文件。D、机电 华东公司华东司办(2001)第056号文件。各方当事人对4份证据的真实性没有异议。经本院审查，华星资字(1999)第124号文件，系华星物产集团有限公司向国家国 内贸易局企事业改革司提交的报告，报告申请办理将集团内机电华东公司等“9家公司的国有权益”上划到新的管理公司──中国华星投资发展公司;财政部财管字(2000)第 52号文件，系国家财政部给国家国内贸易局的批复，批复同意将机电华东公司“全部国有资产”经审计后划归中国国防军工物资北京公司，批复又同意尽快办理“中国国防军工物资 北京公司”更名为“中国华星投资发展公司”事宜;华星资字(2001)第113号文件、华东司办(2001)第056号文件，系华星集团和机电华东公司分别向物业部门出具 的关于按照相关批文办理划转系争房屋租赁使用权的报告。

第三人新黄浦集团和第三人达益物业认为，上述承租户名的变更，有承租单位的调配文件，物业部门审查同意后，重新与华星集团签订租赁合同，与机电华东公司的 租赁合同终止。

本院认为，本案当事人系争所涉上海市四川中路410、670号和南京东路98号房屋，属于以行政调配方式廉价出租给国有企业的公有非居住房。鉴于我国现行 有关公有非居住房屋的租赁运作机制和模式，系从过去计划体制下形成和发展而来，在政策规定和实际操作上有其特殊性。因此本案系争房屋的承租户名由机电华东公司变为华星集 团，实际上系由两个相互交织的法律行为所致，涉及到三方主体的权利和义务。一是纵向上的承租方单位系统内的行政调配行为。根据上述相关行政性文件，国家财政部批复同意将机 电华东公司的“全部国有资产”划转到上级公司，据此，华星集团作为本系统内最高的行政管理单位，对集团所属机电华东公司的公有非居住房屋使用权进行了调拨。原告对华星集团 作为机电华东公司上级单位的主体资格提出质疑，但在原告向本院提供的国家国内贸易局(2000)内贸局函企改字第241号“关于华星集团调整母公司的复函”中已明确，华星 集团替代华星物产集团有限公司(中国华星集团投资发展公司的上级单位)，成为包括机电华东公司在内的整个集团所属企业的母公司，行使管理职能。二是横向上的租赁双方民事合 同行为。尽管国家授权的物业公司向国有企业出租公有非居住房屋时，在承租对象的选择、租金价位上受到行政调配和政策上的限制，但仅此无法否定双方当事人签订的公有非居住房 屋租赁合同的法律效力。达益物业根据机电华东公司提供的单位系统内部的调配文件，经审查同意后与华星集团重新签订房屋租赁合同，应当视为旧的租赁关系终止，新的租赁合同关 系依法成立。

(2)对公有非居住房屋承租使用权性质的争议

原告认为，机电华东公司作为国有企业取得本案系争公有非居住房屋租赁权，在政策上享受低租金和租赁的长期性，故不同于一般的财产租赁权而具有物权和经济利 益的属性，司法实践中也可以作为财产来清偿债务，因此属于《中华人民共和国合同法》第74条所规定的债务人财产的范畴。

被告机电华东公司和第三人华星集团认为，机电华东公司对系争公有非居住房的承租权，源自于房屋租赁合同，属于债权性质。而系争房屋租赁户名的变更，也非机 电华东公司放弃债权行为，而是在公司停业状态下所采取的停租行为，以精简支出，这并未损害债权人利益。

本院认为，机电华东公司系经行政调配，并与房管部门签订租赁合同后，取得系争公有非居住房屋承租、使用权。由于国有企业承租公有非居住房在政策上享受低价 租金，与房地产租赁市场价格存在差价，从而使得这种房屋承租、使用权具有潜在的经济价值。在本院看来，这是计划经济体制下形成并延续至今的，国家给予国有企业在生产资源配 置上的优惠利益，是机电华东公司所享有的国有权益。但这种国有权益的取得、转让在法律意义上，还是有别于《中华人民共和国合同法》第74条所规定的债务人到期债权或财产的，其显著特点， 一是行政调配性，诚如前述当事人提供的华星资字(1999)第124号文件所示，机电华东公司所属国有企业集团的上级单位，有权向国家行政部门申请和调拨机电华东公司等 9家下属公司的“国有权益”。因此，机电华东公司在本案中所享有的系争公有非居住房屋承租权，受制于所属国有企业集团的统一调配，这种系统内部的上、下级企业国有权益的划 拨，其性质并非合同法意义上平等主体之间财产权益的流转关系。二是契约确权性。国有企业享有公有非居住房屋租赁、使用权，除了系统内部行政调配，还须与房管部门签订租赁合 同，两者缺一不可。特别是后者租赁合同，对于租赁双方的权利义务而言并非虚设，具有实际的法律效力。本案机电华东公司低价、长期承租系争公有非居住房屋，必须通过租赁合同 来得到落实，同时其应按约履行支付租金、善良使用等各项义务。而国家房管部门作为出租方也并非完全被动承担出租义务，其对承租对象更替手续享有审查的权利，除了租金价位和 租期受政策限制之外，出租方所享有的收取租金、违约救济等权利与一般租赁合同也并无区别。因此，从租赁双方横向关系出发，公有非居住房屋的承租权，是一项与承租义务相一致 的合同权利，抛开租赁合同出租方的权利和合同承租义务，单独强调承租方对公有非居住房屋承租、使用权的物权属性是片面的。