地产调控百日银行趋理性 无银行再放信用贷款思维导图

上周，一家股份制银行总行房地产部的负责人在南京调研时告诉记者，他们最近“密切关注地产业的任何异常波动”，对风险控制保持高度警惕。

“不仅信用贷款做不了，所有房地产开发企业的固定资产抵押贷款都将面临冻结，有地有房子也没有用。”省银监局的一位负责同志坦言，这种紧缩力度前所未有。

地产新政实施4个多月来，尽管大中城市的房价尚未发生明显下降，但交易量萎缩，市场闹哄哄的各种杂音很多，紧缩政策不断加码。中央领导同志近日在江苏明确表示，要继续贯彻房地产调控的一系列政策措施，切实巩固调控成果。

据银监会相关负责人称，银监会最近和国土部、住房和城乡建设部建立了一系列紧密型的会商协调机制，在掌握3000多宗、约19万亩的闲置土地情况后，还将对囤地、开发企业高负债率、长期拖欠土地出让金等一系列问题采取更严厉的措施。“没有松动的可能，只能不断加码。”

“调控到目前，我认为最现实的作用是市场预期已经发生改变，预期的积极变化比价格的变化更有意义，预期的变化是先导，其后续效应会有一个时滞。”江苏省银监局局长于学军说。

他说，预期的变化可从几个方面得到验证：一是过去3个多月来，大中城市土地成交量和地价逐渐走低，过去地王频生、价格飞天的区域，现在出现大面积流标。8月12日，南京就有两块地以比去年低得多的底价成交，北京和上海最近的几块住宅用地都以底价成交，这说明开发商的预期已经发生变化。抢做地王是因为预期还会涨，而底价成交或者无人应标说明市场乐观情绪已经发生变化。

“从我们接触的开发企业看，他们今年对金九银十已经不抱希望。去年的余粮不多了，如果再投入新项目就更捉襟见肘。现在开发商都想办法多备现金，以备过冬之需，这是一个行业进入低潮时必然会出现的情况。2008年底，我们去万科总部调研时，财务老总说账上趴着上百亿的现金准备过冬。但下面的这个冬天不像2008年，不会再有4万亿的救命钱，这个冬天有多长，说不清。”南京一家商业银行行长验证了于学军观点。

市场预期的第二个变化是并购行为已经浮现，自有资金雄厚的开发企业频频上演大吃小、好吃差、快吃慢的并购战。一些资质实力一般的开发企业已经或将要面临着出局的考验。“我们正接手北京王府井附近一个地产项目的并购贷款。开发企业手上的地不错，但管理和融资能力差，现金流明显不济，这个并购项目所需的贷款约15亿。”民生银行地产事业部的一位大区总监告诉记者。而从报端香港长实集团最近频频进入内地逆市拿地的情况看，每一轮调整，抵御能力弱的中小开发企业都会成为业界老饕的猎物，无论是在2008年国际金融危机最肆虐的时候，还是当下。

“这说明各方的认识已经到一个方向上来，这种预期的改变是长期博弈的产物，是坚持正确的调控方向不动摇的结果，来之不易，弥足珍惜。房地产价格畸高，固定资产投资过热，加大了通胀压力。实际上，通胀已经抬头，如果资产价格过高的势头不能得到有效遏制，双方形成叠加共振，一旦通胀全面爆发，就更难治理。对高房价保持如临大敌的警惕是十分必要的。”省政府参事、货币政策专家黄正威说。