小区地下车位有产权吗思维导图

1、购房时如地下车位面积已经列入公共面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。

2、如果地下车位建筑面积末分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

3、部分地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

甲公司系一电子商厦的开发商，2007年4月9日，甲公司向商厦全体业主发出公告，公开销售商厦附1层、附2层共150个车位的使用权。但商厦业主提出质疑，认为车位应属于全体业主共有，因此并没有购买意愿。2009年3月17日，甲公司在业主不知情的情况下将150个车位卖给了乙公司（系该商厦法人业主），随后乙公司又将车位全部低价卖给了丙公司，最终幕后交易暴露，业主为维护其合法权益，将甲乙两公司作为被告诉至了法院。

法律分析：《物权法》第七十四条第一款规定从保护业主的角度出发，对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的所有权转让进行了一定的限制。第二款对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”的权属也作了明确的规定，即属于业主共有。有人对该条文第一款的理解为：在没有满足业主对车位的需要之前，开发商与业主之外的人签订的买卖合同一律无效，从立法的本意上讲，该条文规定的不应当是业主的优先购买权。优先购买权指在同等条件下有权优先购买的权利，按此理论，如果业主以外的人出价高于业主就有机会购得车位，那么设立该条款来保护业主利益的目的也就无法实现了。律师认为《物权法》第七十四条对可以以出售、附赠或者出租等方式约定权利归属的车库/位实质上设定了两方面的限制：第一，必须是在建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库。“规划用于停放汽车的车位、车库”意味着只有那些在规划时就是用于停放汽车的车位/库的所有权才受《物权法》第七十四条的调整，如果是规划用于人防的地下室建筑被批准改为临时停车位，在其本质上仍然是人防工程而不是停车位，不属于《物权法》第七十四条规定的可以出售、附赠或者出租等方式约权利归属的车库/位的范围。第二，必须“首先满足业主的需要”。对于此规定的理解应当为小区地下停车位（库）在数量上应当首先满足业主的需要，即有100户业主需要停车位应当首先满足这100户业主的需要，而不是业主享有同等条件下的优先购买权。在需要停车位的业主优先购得车位之后，开发商才可以将其余部分车位再售予业主之外的其他人。因此，根据《物权法》第74条第1款的规定，开发商处分车位的时候应当受到一定的限制，当车位不足以满足业主停车需要时，车位只能优先处分给业主，不能出售、出租给业主以外的人，以保障业主的利益。

[1]《中华人民共和国物权法》 第七十四条