怎样预防商品房面积纠纷思维导图

现在大多数房屋的售价都是以建筑面积为单位计算的。而建筑面积又分套内实得建筑面积和公共建筑面积两部。由于房屋的设计、结构、用料等的不同，建筑面积相同，而使用面积却往往有很大的差异。如大多普通住宅的使用面积可达建筑面积的70%以上，而一些高档写字楼最多只能达到60%。对于用户来讲，只有使用面积对他有实际意义，因此在建筑面积的计算方法、公摊建筑面积的多少等问题上便会非常“计较”。还有的购房合同中有“以竣工面积结算，多退少补”的内容，在竣工时为补退房款也常会引发纠纷。

(一)有关商品房销售面积的规定

随着北京市《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》正式颁布实施，规定了本市商品房销售面积、公用建筑面积的计算方式、分摊原则，同时要求各房地产开发企业在申办商品房销售许可证时，应按规定向有关部门提交房屋公用建筑面积和公用建筑部位的书面材料，并在销(预)售合同中明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位，从而使消费者的合法权益得到保护，规范了商品房的销售行为。

那么，住房的建筑面积是怎样确定的呢?

房屋面积包括居住面积、套内辅助设施面积、墙体占用面积、公摊面积四个部分。具体计算如下：

(1)居住面积。指建筑内所有的厅和室的面积总和。

(2)套内辅助设施占有面积。指厨房、卫生间、阳台等占用面积。其中阳台面积计算是在测量面积基础上折算得到，内阳台折算比例为70%，外阳台为50%。

(3)墙体占用面积。独立墙体按实际占用面积计算，公用墙体按照实际占用面积的50%计算。

(4)公摊面积。包括楼梯、走廊、电梯井、变电室、设备间、公共门厅、地下室(不包括停车场)、值班警卫室和建筑物内垃圾道的面积。

(二)如何处理销售面积的纠纷

当实际建筑面积与合同约定面积不符时购房者该如何保护合法权益呢?例如有一批购房者分别与某开发商签署商品房预售合同，买该开发商位的一个楼盘的几幢商品房，购房者均已交清全部购楼款，开发商亦按合同约定期限竣工，并通知小业主(购房者)各自验收房屋，但通知附有一个条件，小业主在领取房屋钥匙前必须补交房屋实际面积大于合同约定建筑面积的楼款，每一单元均须补交超建面积3～5平方米的价款。此举引起了小业主的强烈不满，从而引出了一场不可避免的法律纠纷。

第二种情况：开发商为牟利取润，没有任何理由而擅自在交楼时要求购房者补交超过合同约定建筑面积的楼款，则购楼者有权拒绝补交，法律后果与前述第一种情况相同。购房者有权拒绝补交楼款的理由是：

1?合同就是法律，合同一旦签订，双方必须严格履行，任何一方均无权擅自变更或解除，这是经济合同法的基本准则。

2?开发商负有对其售出商品房依法办理土地使用权、规划、工程设计、施工建筑等各方面的法律手续的义务，建筑面积的变化，完全是开发商单方行为，与购房者的义务毫不相干。

第三种情况：购房者在收到开发商的补交楼款的通知后未提出异议，即补交了楼款并办理了验收楼房的手续。在这种情况下，应视为购房者默认了开发商的变更合同的行为，变更合同有效，购房者无权请求返还已交付的补交楼款。