漳州一开发商逾期交房不赔偿思维导图

早报讯 (记者林泽贵)昨天，本是漳州市区“尚东琴畔”(也叫“东升花园”)楼盘开始向业主交房的日子，但不少业主拒绝收房，因为他们不但发现已经逾期交房四个半月的小区内“道路都还没铺好，绿化也还没有”，还无法从开发商那里拿到逾期交房的违约金，开发商称“存在不可抗力因素的时间超过逾期的日子”。

对此，“尚东琴畔”项目开发商漳州市瑞佳房地产开发有限公司法律顾问苏律师表示，他们一切都按照合同来办事，“高温、台风、高考、创卫”等都是影响项目进程的“不可抗力”因素，“这些加起来肯定超过四个半月”，可以抵掉延期交房的日子。此外，他们消防通道已弄好，而且房子通过消防验收，“按规定就可以交房了”，而绿化会陆续跟进，“要是全部弄好了，业主装修期间也会遭到破坏”。

配套未弄好就交房

开发商逾期交房不赔偿

昨天，记者来到“尚东琴畔”，发现小区内道路还没有平整好，走进去时大家都踩了一脚泥巴。 也未见有绿化，还有不少泥土堆，一些景观还在建设中。

而根据合同约定的“交付条件”，小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他服务和管理等公共配套建筑、基础设施应按规划设计要求建设完成，“都是泥巴路，怎么算是建成完成呢 ”。

除了小区配套外，让业主们无法接受的还有，售楼部人员说无法赔偿逾期交房的违约金，理由是存在不可抗力因素的时间超过了逾期交房的时间。

另一位业主林先生向记者出示了一份工作人员给他的一份由漳州市气象科技服务中心盖章的“气象报告”。

记者看到，这份“气象报告”里面显示，从2007年12月27日至2010年12月30日，存在大雨、台风、高温等符合购房合同中不可抗力因素的日子就达到100多天。

“按照合同约定，这可以成为开发商免责的理由，这明显是他们不想赔偿的借口!”林先生说，根据购房合同约定，如果逾期90天，开发商就得按日向购房者支付已付款万分之一的违约金，而逾期超过90天的，购房者有权解除合同，不解除合同的，开发商应按日向购房者支付已付款万分之三的违约金。按照这个约定，开发商每天都要支付他150元，逾期四个月半，就有2万元左右。

因此，现在开发商拿出一系列证据证明“不可抗力”，加上高考、停水、停电等因素，时间合起来就超过了逾期时间，开发商就都可以不用赔偿违约金。

由于认为开发商没有履行合同约定，一些业主拒绝收房。然而，根据合同约定，如果购房者逾期15日未办理交房手续的，每延期一日都要缴纳保管金100元。

高考创卫等“影响进程”

延期交房是“不可抗力”

对于业主们的质疑，“尚东琴畔”开发商漳州市瑞佳房地产公司法律顾问苏律师一一作了回应。

“我们肯定都是按照合同办事。”苏律师说，他们的项目已经通过验收，“能够通过验收的，肯定配套都做好了”，而且只要消防通道通过验收，业主按规定就可以进行装修。

而关于绿化配套，他们主要是考虑到业主装修期间会破坏到绿化景观，所以他们会逐步推进，“我们也是为了让业主尽早收房，免得他们担心”。

至于业主们所提的逾期违约金，苏律师表示，合同中约定了可延期交房的因素，即“遭遇不可抗力”以及“政府相关部门无法配合组织验收的与设计及施工中重大技术调整的”。

苏律师说，根据气象部门提供的材料，存在台风、高温、暴雨等影响施工进程的“不可抗力”因素的时间就有100多天，此外，高考、创卫、停水、停电等也会影响进程，“合起来的日子肯定超过四个月半了”。

苏律师说，项目建设期间还涉及楼梯位改造、重新调整报批等问题，因此才出现了逾期交房的问题，用这些情况去抵掉逾期的日子，“足够了”。

公共配套没完全竣工

不符合交付条件

由于不够专业，很多业主并不清楚开发商的观点是否正确。福建仁胜律师事务所律师曾晓明认为，按照法律规定和合同约定，小区道路、绿化等公共配套设施没有全部竣工，不符合交付的条件。

曾律师介绍，根据商品房相关法律规定，小区道路、绿化、会所等配套设施、公共设施的完善是有关部门单位验收合格和小区商品房交付的前提和条件，目前小区道路雨天便泥泞不堪，明显还不具备通行使用的基本要求，因此达不到交付标准，业主可以拒绝收房。

关于逾期责任，曾律师认为，“不可抗力”因素确实是可以逾期交房的条件，但开发商必须除了提供气象部门的报告材料外，还要提供施工日志，来证明他们在存在不可抗力因素的时间内没有开工，否则“刮台风也跟你没有关系”。至于高考因素，他认为这是可以预见的，开发商用这个因素说事有点牵强。

曾律师还认为，《交房通知书》必须在所交付的商品房满足法律规定和合同约定的交付标准后，才具有法律上的约束力，如果开发商所交付的房子不符合交付条件，则属于无效法律行为。小区业主可以据此拒绝办理收房手续，同时向开发商提出返修整改要求。