商品房认购书有哪些内容思维导图

商品房认购书一般只有两方合同当事人，即开发商与购房者。房地产开发商都是法人，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，房地产企业是以盈利为目的的组织。笔者注意到，群众或业界一些同志常将房地产公司的大股东或法定代表人也称作开发商，这是当前市场经济不规范的表现，人们常将企业与企业的投资者混为一谈，因此本书中所指的开发商即指房地产开发企业。与法人相对的，就是自然人，与我国《民法通则》使用的“公民”概念相同。“名称”一词是适用于法人的，而姓名是适用于自然人的，是区别一个法人与另一个法人，一个公民与另一个公民的重要标志。对商品房认购书的当事人来说，并不是所有企业都能成为合同当事人，也不是所有公民都能成为合同当事人。商品房认购书的双方当事人都必须具备法律对合同当事人主体条件的规定，否则将承担不利的法律后果。对企业法人而言，要经营房地产开发经营业务，除应当符合有关法律、行政法规规定的设立条件外，一般还应当具备下列条件：(1)有100万元以上的注册资本;(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专业会计人员，只有符合上述条件的房地产公司，在建设部门核准资质范围内从事房地产开发业务，才能成为商品房认购书卖方当事人。而对自然人而言，签定商品房认购书这样的重大合同，一般应具备完全民事行为能力，凡是年满18周岁的成年人或年满16岁以自己的劳动收入为主要生活来源的人，只要不是不能辨认自己行为的精神病人都是完全民事行为人，只有这样的人方可签订商品房认购书。当然，不具备完全民事行为能力或限制民事行为能力人或无民事行为能力人可由其法定代理人签订合同。

房地产开发商的住所是其主要办事机构所在地，即主要活动场所，住所地需要进行工商登记。自然人以其户籍所在地的居住地为住所，但住所与经常居住地不一致的，经常居住地视为住所。经常居住地是指自然人离开住所后连续居住一年以上的地方，住医院治病的除外。

由于商品房认购书的订立往往是开发商所要求的，消费者或是缺乏经验或是迫于无奈才与之订立该合同，合同的文本又往往是开发商提供的格式合同，仅仅是要消费者签个字认可而已，所以商品房认购书的标的并不像其他合同一样体现合同当事人双方的要求和目的，而常常只体现开发商方的要求和目的，即通过签订商品房认购书，套牢消费者与之订立商品房买卖合同，继而达成销售的目的。因此，在订立商品房认购书时，消费者一定要清醒认识、小心谨慎。从该核心条款，我们也可看出开发商的真实用心。

房屋系不动产，为以后订立正式商品房买卖合同时不至于发生基本意见及分歧，所以对预订房屋的相关情况通常会在商品房认购书中明确约定。而对房屋相关情况进行约定时，一般会约定它的以下相关情况：

以上四点关于认购书房屋相关情况的约定，有时会集中于一个条款在合同文本中出现，但有时也会逐条各自出现。针对这些条款中的陷井与防范，笔者将在后面的如何订立商品房认购书中节中提到。

由于商品房认购书的文本是由开发商提供，所以合同上载的履行期限也往往服务于开发商的安排。如签订商品房认购书时开发商已取得该房的预售许可证，一般来说开发商就会要求履行期限短些，如开发商尚未办好预售许可证或出现一些妨碍订立商品房买卖合同的情况时，开发商就会把履行期限拖得长些。对购房者来说，只要购房资金不需要用一定时间来筹集，那么还是将履行期限压得短些，风险更小，更为有利。

违约责任是当事人因违反合同义务应承担的民事责任，与其他责任一样都是因不履行应尽义务而承担的不利后果。当然，违约责任是以有效合同为前提的，如果合同未生效，未成立或成立后无效，不得适用违约责任条款解决双方纠纷。从根本上看，适用违约责任条款实际上是对违约的补救，只不过这种补救是具有一定的强制性的。违约责任条款的适用是由于当事人违约引起的。合同一经签订生效，当事人就应全面适当地履行合同。只要合同当事人任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，即构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一般说来，承担违约责任有如下几种方式：(1)强制继续履行，(2)采取补救措施，(3)赔偿损失，(4)违约金，(5)定金，(6)解除合同，(7)价格制裁，(8)逾期利息制裁。对商品房认购书而言，违约责任的承担方式就是前6种，在订立合同时如能对其进行详细约定，对于促使双方更好地自觉全面地履行合同以及发生违约时进行补救或纠纷解决都是有好处的。开发商往往在其提供的认购书上要求约定购房者的违约责任，如购房者不签商品房买卖合同就无权要回定金等。

定金是指合同当事人为确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由一方当事人在合同订立时或订立后履行前预先支付给对方的一定货币。定金既是一种债的担保形式，又是一种债不履行时的违约责任承担方式。所以，在商品房认购书中，它有时作为债的担保形式的条款存在，有时作为违约责任的条款存在，或同时作为两种形式存在。由于定金条款是商品房认购书中最容易引起纠纷和法律上最有争议的条款，所以笔者在本书后面有关如何定立商品房认购书的部分详细阐述和介绍该条款。

[1]《中华人民共和国民法通则》 第一百五十四条

[2]《城市房地产转让管理规定》

[3]《中华人民共和国合同法》