小区车库权争议最大 掀起物权纠纷思维导图

小区车位、车库归谁

●现状

花费了几十万元，买了车位之后，张家港的几名业主越想越后悔，最近，他们到北京搬来了“维权斗士”王海，向法院提交了民事起诉状。诉状指出两个疑问：人防工程建设成本已分摊到购房款，开发商凭什么搞“二次销售”?一个车位售价20万元的依据在哪里?

●意见

座谈会上的意见分为两种。

第一种意见认为，应该推定为业主共有。理由在于：从车位、车库作为小区住宅配套设施的角度，车位、车库的建造成本已经纳入整个小区的建设成本，并摊入房价，车位、车库理应由业主共有。为此，建议“除建设单位等能够证明其享有所有权以外”，应当认定属于业主共有。

第二种意见认为，考虑到该问题极为复杂，涉及面广，物权法制定过程中就有争议，最终条款没有涉及“属于业主共有”，因此，司法解释更不宜作出规定。

业委会如何摆脱尴尬

●现状

众所周知的一个事实是，业主委员会本身没有任何财产。那么，业主委员会如果走上法庭，又不能承担诉讼主体的义务，法院的判决将成为一纸空文，使得物业公司的合法权益不能得到保障。

由于主体地位不明确，业主委员会在涉及法律诉讼等实际操作过程中，能力得不到充分地发挥。我市一位小区业主委员会主任说：“这无形之中为物业公司侵害业主权益增加了砝码。 ”

●意见

业主委员会是否可以提起诉讼以及在哪些方面享有诉权?

土地承包权能不能继承

●现状

土地承包权继承是一个理论性和实践性都很复杂的问题。在我市，某村有个老年妇女一直与第四个儿子共同生活。二轮土地承包时，该母子二人作为一户，以家庭承包方式获得了相应的承包地。 2000年至2003年期间，老年妇女及第四子相继死亡。后来，所在村组以“绝户”为由要收回该户承包的土地，已故老年妇女的三儿子咨询律师后得知母亲这一户的土地承包经营权应由自己继承。

市农村土地承包主管部门的答复是：“绝户”了的家庭承包地应当收归集体另行安排，不得继承。但是，这位答复的干部提供不出法律依据。

●意见

关于土地承包经营权可否继承的争论由来已久。

一种意见是，土地承包经营权不能继承，理由有：一、农村土地承包是一种合同关系，作为合同一方当事人的承包人死亡，承包合同即行终止，根本不发生继承。二、土地承包经营权的标的物是农民群众集体所有的土地，不是承包人的私有财产，所以不发生继承。三、土地承包经营权是基于承包合同关系而产生的经营管理权，是一种非财产权利，不属财产继承的范围。

另一种对立的意见是，土地承包经营权可以继承，其理由有：一、承包的土地虽然不属私有财产，但土地承包经营权的继承不发生土地所有权的转移，故承包土地所有权的归属，并不影响土地承包经营权的继承。二、土地承包合同虽然是设定土地承包经营权的基础原因，但“土地承包经营权一经产生就成为物权性质的财产权”。既是财产权利，那么“在农地使用人死亡后，法律应当允许其继承人继承农地使用权。 ”