不动产登记条例起草人对条例进行解读思维导图

公开征求意见，这也意味着不动产登记即将进入实际操作阶段。这其中有哪些值得注意的问题，《不动产登记条例草案》（专家意见稿）的起草人之一，社科院法学研究所民法室主任孙宪忠带来权威解读。

首先，这次的不动产登记是统一登记。但是，从征求意见稿来看，不动产登记机构却是由县级以上地方政府自己确定，这是否有违统一登记的原则呢？孙宪忠认为，对“统一”二字，不能片面理解。

孙宪忠：根据这个事物的管理，可能会涉及到不同的部门，像业务的指导，法律法规的指导这样的问孙宪忠把“统一”看成是不动产登记的最大亮点。他认为，统一还有其它的含义。比如，我国各个登记机构目前发给当事人的权属证书五花八门，如房产证、房屋所有权证、房地产权证、房地产证等。而不动产登记，则是要实现这些权属证书的统一。

既然是要登记，就涉及到所有权的问题。在这方面，我国早就通过了《物权法》，明确了物权的归属。那么，不动产统一登记和物权法是否有交叉重叠之处呢？对此，国土资源部新闻发言人早些时候曾表示，《不动产登记条例》是落实《物权法》的重要行政法规。究竟如何落实，孙宪忠认为，是通过对权利的具体展示。

孙宪忠：我们只能说从物权法角度来说，提供了一个更加有效的保障。你想一想这个物权法，它有一个特点，看不见摸不着。房子你是能看见，但是这个所有权你看不到，它是个意识形态，上层建筑。那么在这个情况下，权利怎么才能体现出来呢？几千年以前就把这个问题解决了，就是通过不动产登记。

查询方式也是公众颇为关心的问题。对于征求意见稿规定的有限公开的查询方式，一个有代表性的疑惑是：既然登记了，为什么不能随便查呢？孙宪忠打了一个形象的比方。

孙宪忠：涉及交易的人去查询当然是可以的。不涉及交易的人，没有必要去查别人的不动产信息。你和这个房子毫无关系，比如说马路上一个行人，你去问人家房子多大多少平方米，这个当然法律上是不许可的。

有关不动产登记的影响，之前各方也进行过激烈的争论。比如，一个广为流传的说法就是，不动产登记将成为“反腐利器”，“房叔房婶儿”们也就无处藏身了。

还有人照此推断，这将挤出大量的灰色甚至黑色房产，引发房子的抛售狂潮，进而导致房价明显下降。例如，SOHO中国董事长潘石屹就曾公开表示，如果今年实施不动产统一登记，房价马上会跌。不过，孙宪忠并不这么看。

孙宪忠：楼市的变更也罢，反腐也罢，法律上都是没有根据的。原因很简单，这只是物权法的一个制度设计，没有反腐的功能。比如说，一个贪官把他的房子登记在她妻子的名下，妻子的妹妹名下，或者其他亲戚名下，这种情况你也查不了。

这次公布的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》共有三十条，具体包括以下几个方面：

二是谁来登记？对于这一点，征求意见稿的规定是：由不动产所在的县级人民政府不动产登记机构办理。这里的不动产登记机构，在中央层面，指的是国土资源部。在地方层面，则是由县级以上地方人民政府自己来确定一个部门。其中，上级不动产登记主管部门对下级有指导，监督作用。

三是如何登记？对此，征求意见稿规定，将以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有惟一编码。同时，设立统一的不动产登记簿，记载不动产的坐落，面积，用途，来源，权利变化等一系列情况。

四是如何查询？需要注意的是，根据征求意见稿，不动产登记实行有限公开，也就是说不能随便查。具体来说，就是权利人，利害关系人，以及国家机关可以依法查询。但是没有经过权利人同意，不动产登记机构不得向社会或者他人泄漏不动产登记资料。

[1]《中华人民共和国物权法》