二手房买卖陷阱多 "委托协议"有效期满就失效思维导图

【案例回放】

市民王某有一处位于城南房产,今年12月,眼看二手房优+ (论坛 新闻 视频)惠政策即将到期,王某希望通过中介将其这处房产卖掉,遂与附近某房产中介签署独家委托协议。协议约定,中介公司在有效期限一个月内,为王某寻找买房意向客户,如有相关客户出价80万元以上时,中介可以直接收取客户定金,并促成客户与王某签署房屋买卖合同。王某若无故拒绝签署合同,应承担定金责任,并支付中介费和违约金。协议约定期限的最后一日,中介公司提出有客户出价80万元,并称已经代为收取了定金,要求王某次日前往签署合同,王某予以拒绝,以已经超过约定期限为理由。中介公司后要求王某支付承担定金责任,并支付中介费和违约金。

【律师解读】

依照《合同法》相关规定,该协议中,作为居间方,中介公司应当为王某寻找意向客户,并以80万元以上的价格出售其房屋。中介公司不仅应提供意向客户,并应促成王某与其签署房屋买卖合同。中介公司虽在协议有效期最后一日声称已有意向客户并收取了定金,但其既未披露该客户信息,又未促成王某与其签约,并未履行应有义务,且其要求王某签约时间处于协议有效期满后,王某由此拒绝签约,并无不可。中介公司并不能由此向王某主张中介费及违约责任,中介公司若确实收取了客户定金,在签约不能的情况下,应自行承担定金责任。

◎律师提示

委托协议作为一种可以随时解除的合同,在行使自由解除权的时候,可能需要承担合同法规定的损失赔偿责任。因此在与中介公司签约,委托其销售房屋或委托其寻找房源时,不要轻易签署"独家委托"条款,亦不要忽略协议中给己方设定的违约条款。

什么是“独家委托”

指业主将自己的房产委托给中介公司代理销售,中介公司以业主的委托条件销售该房产。而房主在约定的期限内不能自行出售该房产或委托其他中介公司和个人来作该房产的代理出售行为。

二手房交易过程中不可避免的要与房屋中介打交道,中介也在房屋交易中起到越来越重要的作用。但是交易市场中各色各样的小中介总是那么不让人放心,各种各样的交易陷阱让人防不胜防。本期我们来看看在与中介交易中的委托协议中经常会遇到的一些问题,律师又是如何为我们解答的。

【案例回放】

市民王某有一处位于城南房产,今年12月,眼看二手房优+ (论坛 新闻 视频)惠政策即将到期,王某希望通过中介将其这处房产卖掉,遂与附近某房产中介签署独家委托协议。协议约定,中介公司在有效期限一个月内,为王某寻找买房意向客户,如有相关客户出价80万元以上时,中介可以直接收取客户定金,并促成客户与王某签署房屋买卖合同。王某若无故拒绝签署合同,应承担定金责任,并支付中介费和违约金。协议约定期限的最后一日,中介公司提出有客户出价80万元,并称已经代为收取了定金,要求王某次日前往签署合同,王某予以拒绝,以已经超过约定期限为理由。中介公司后要求王某支付承担定金责任,并支付中介费和违约金。

【律师解读】

依照《合同法》相关规定,该协议中,作为居间方,中介公司应当为王某寻找意向客户,并以80万元以上的价格出售其房屋。中介公司不仅应提供意向客户,并应促成王某与其签署房屋买卖合同。中介公司虽在协议有效期最后一日声称已有意向客户并收取了定金,但其既未披露该客户信息,又未促成王某与其签约,并未履行应有义务,且其要求王某签约时间处于协议有效期满后,王某由此拒绝签约,并无不可。中介公司并不能由此向王某主张中介费及违约责任,中介公司若确实收取了客户定金,在签约不能的情况下,应自行承担定金责任。