传统经营理念使北京中原走向成功 访中原副总宫萍思维导图

目前，上门的客户对中介的信任度已大大降低，他们现在大多不愿意交定金，这给成交带来了很大困难。就这一事件的发生及影响，记者有幸采访到了中原地产三级市场部副总经理宫萍。

采访实录：

宫总：我觉得这个事情需要这样来看。因为深圳市场是国内一个比较成熟的市场。无论是一手还是二手房的交易量都是比较大的。那么在这样一个交易量巨大的市场中就不乏有炒家。并且在深圳，炒家占的比重很大。再一个我们来看深圳实际这几个月的房价上升速度也是非常快的，和其他国内的房地产市场相比，上海也是一样，交易量也很大。我们知道原来上海市场投资的比例也是过高的，那么随着这两年宏观调控，现在已经有微微下降的趋势。那么像国内比较成熟的房地产市场，例如深圳、包括上海的25家中天置业的老总也是把4000多万拿走了，这是在上周五报道的一个事情。那么我们通过这样的一个市场来看北京市场。第一北京市场交易量是稳步上升的，它的价格也是稳步上升，并不是一下子冒进，突然上升百分之二十几、三十几这样一个态势。另外我们还要看北京市场这几年的发展，包括宏观调控之后各项政策的出台，对北京整个市场的影响并不是非常大，每一个月的交易量它还在慢慢地上升，价格上升幅度也微微趋缓，但仍在慢慢上升。所以从市场的交易量和市场状况来看，北京市场并不是一个一下子上升一下子下降这样一个发展的态势，那么说明它是一个稳定发展的状况。再次，北京市场目前已经实施了资金监管，无论是深圳还是上海的中天置业在出事的过程中，最重要的原因是他们拿着客户的买房款放到自己的帐户中，而没有政府来对它进行监管。深圳在8月份出台了一系列的规范制度，比如说二手房的交易合同要统一标准，完全正规化。政府也将全面参与以规避避税问题的发生。再加上银行缩紧房贷、提高首付，这一系列政策就导致了深圳在8月份无论是一手还是二手房的交易量都下降。那么在市场急剧下降的时候，它收了客户这么多房款，去用于收购或开店，当每个月的收益又保证不了稳步上升，这样当交易量下降的时候，支持不了公司的正常运营，一定会出现类似“中天”这样的一个现象。然而北京在实施资金监管的过程中还是比较彻底的，包括7月1日起又开始实行网签，目的就是让中介公司不再直接收客户的房款，而全部存入有银行监管的经纪公司的帐户里。这样的话从某种程度上已经抑制或降低了房款交割的风险。所以在北京不会出现类似“中天”的这样一个状况。

记者：谢谢宫总专业而深刻的分析，从您的回答中不难看出我们北京的市场和深圳市场还是有本质区别的。然而面对中天这样负面事件的出现，我们中介行业应该如何面对？我想广大消费者也很愿意听听来自整个行业的大声音。

宫总：我想大家看到出了不好的事，首先就会议论纷纷。一是议论房价会不会下降，二是议论中介还能相信吗？我们还要不要通过中介来交易？其实我觉得作为消费者首先要明白市场参与的几个主体，有消费者、有中介、还有政府，其实都在参与着交易的整个环节。其次北京整个的大市场环境是非常好的。所以至少我个人认为房价并不会因为类似事件的出现而下降。我觉得北京的房价即使过了2008年还会有一个缓步上升的态势。第一。由于现在很多政策的开放，吸引了很多外资企业或外地企业进到北京来发展，企业的进驻带来了人员的流动，再加上城市改造等，北京市场实际的需求量是非常非常大的。而且今年年初预测北京一年的二手房交易量是10万套，就目前来看，今年肯定会突破10万套。但和全国去较为成熟的房地产市场，如深圳、上海一年25万套的交易量来比，是非常小的。所以北京未来的发展空间非常大。再加上北京一手房和二手房成交比例来看是3：1，那深圳和上海来说是1：1的态势，那在香港呢，应该是反过来的，就是一手房的成交量是低的，二手房的成交量反而是它的几倍。所以说未来的市场应该是二手房交易的市场。北京目前而言，存量房的市场是非常大的，大概有400万套的样子。那么在北京市场上一年交易20几万套二手房是很正常的。这个用不了2-3年就会实现。从二手房交易量上我们可以看出一个市场的活跃度，我们要有一个认知，北京的市场会往一个好的方向发展，会呈一个开放的比较规范的态势来走。就这个事件而言，我认为消费者应该更加理性，在交易的过程中应该主动的把钱存入经纪公司的资金监管帐户里，这样可以有效地规避钱款交割的风险，保证交易顺利地实施下去。第二要严格地执行网签的政策，以为网签确实可以防止“一房二卖”。只有这样才能有效规避不良中介带来的风险，网签在进行第二次交易的时候房子是录不上去的。所以说如果消费者主动参与到这两项措施，再选择口碑较好的中介，就应该没有太大的风险。

记者：看来国家的一列政策还是行之有效的，那么接下来我想问您北京中原在发展中是如何做到让消费者放心交易的？

宫总：我们还是来谈深圳中天置业和上海中天置业携款潜逃的问题，这类的企业成立至今时间尚短，它的扩张速度又很快，那么当房款放在他们自己公司的帐户里时，它是必须要动用这些房款去开店的。这个在北京的市场，像前几年，没有实行资金监管和网签的时候，房款也是直接打入中介公司的帐户中，大部分中介公司会动用客户房款，第一是收房、押房；第二是利用这个滚动的资金去开店。这就会出现当交易量急剧下降的时候，公司的运营链就会出现问题。那么对于北京中原来讲，之前之所以拿这么多话来做铺垫，就是要和北京中原的运作模式来做对比。从78年香港中原的成立到大陆，现在已有30年历史。分行扩张到到国内26个城市，员工已经有2万多人。她在最起初去经营的时候，就有一条经营原则是不可动的，这个原则就是“不允许动客户的房款”。施主席的话说的很清楚：“如果我的一个伙计拿了客户的房款，那就会有第二个、第三个都来拿，那我就控制不了这个风险，所有大的风险都是由我来承担的。”第二，他讲开店的规模，店租在整个开店成本里是占比较大的一块，那么中原开店的思路在于，你必须保证在现有的店面有了盈利点你再去开店，用利润来开店，所以北京中原是一个稳步前进，用自有资金进行规模扩张的公司。所以对这样的公司，我认为百姓没有什么不认可的，她三十年如一日，坚持了这样一个原则来操作。

记者：我想经过“中天”这一事件，百姓对中介行业的信任度又降到了冰点，那么您认为这会使中介公司的交易量短期之内出现大幅下降的态势吗？

宫总：我觉得这个在老百姓心理上的影响一定会有的。但北京市场的交易量一定会呈一个稳步上升的态势，去年北京的交易量是7万多套，今年是10万套，所以这方面的影响不会很大。因此老百姓应该较为理性去看待北京及国内其他较为成熟的房地产市场。北京整体市场的交易量会稳步上升，中介公司的交易量当然也不会出现太大问题。除非是中介公司自身的原因。通过这件事情，我们还要说明一个问题，那就是北京市场并不是没有问题，我想深圳和上海的中天出了事情，对北京是有一定的警示作用。所以我希望将来政府能够强制执行资金监管和网签，因为我们知道资金监管和网签实施了这么长时间，原有的政策是如果买卖双方愿意自行交易的话，可以不走网签，我觉得这一部分会有很大风险在里面。我觉得只有强制执行网签和资金监管，北京才不会出现深圳“中天”事件。

记者：那最后请您对打算购买房屋的人提些中肯的建议。

宫总：第一消费者在购买房屋的过程中最大的风险无疑就是钱款交割的风险，那么你一定要把你的钱存到资金监管帐户，或者不通过资金监管的，和中介公司直接做手拉手交易的，可以选择去银行做资金监管的冻结，只要你的钱没有进入公司没有监管的帐户，就不会存在钱款交割的风险。这个是一定要记住的。第二，尽量的去走网签，无论是“一房二卖”，还是钱款交割，都可以规避你在交易过程中最大的风险。当然，无论你选择资金监管还是网签，消费者都需要中介来参与，因为通过中介参与可以节省好多时间，但是还是建议消费者选择口碑好，成立时间、市场存活率长的公司。在建委的网站上就可以查到哪些公司有投诉或者哪些公司的资信程度好，现在的渠道相对来讲比较透明。如果从这两方面都把持的很好，我相信交易风险一定会降到很低。

记者：谢谢宫总就这一事件接受我们的采访。在采访结束之前，希望您能透过的摄像机镜头跟的广大网友说几句祝福语。

宫总：祝愿的广大网友们身体健康、工作顺利。在买卖房屋的过程中北京中原应该是你不错的选择！