二手房未网签 退房引房产纠纷思维导图

房产证纠纷

山西人陈先生是个生意人，今年1月初，他给在北京上学的儿子买了套二手房，富力又一城的90平方米两居，总价185万元。因为业主要3月份才能拿到房本，无法办理网签，所以他就先签了合同，交了160万元的房款，并约定等办完过户手续后，再支付剩余的25万元。

“京十五条”中的“限购”，给陈先生的过户“平地一炸雷”。房产交易大厅的工作人员告诉他，虽然有购房合同，但因为没有办理网签，按照政策，既无社保证明也无纳税证明的他，无法再办理过户。

“买房时，中介告诉我房子总价低、户型好，只是多等两个月房本而已。”陈先生告诉记者，如果退房，按合同约定得赔付总房款20%的违约金，现在只能寄希望于和业主商量，寻找其他解决方法。

和陈先生不同，在北京工作8年的外地人杨先生是因为超出限购套数，购买“无本”二手房后无法过户。杨先生在通州已经有套一居室，但由于孩子的出生，就准备再买套大点的居室。今年1月初，他看中了东五环某小区的一套120平方米大三居，虽然业主尚未拿到房本曾让他有些犹豫，但每平方米20000元的低价以及赠送家电和精装修，又让他动心。最终，在业主“房本能尽快拿到”的承诺下，杨先生付了定金、签了合同，就等房本来了之后再办理网签过户。

“京十五条”出台，按照政策规定，名下已有一套房的他已被限购，除非把通州的房子卖掉，否则新买的房子即使拿到了房本也不能顺利过户。“定金都交了，现在只能先卖再买了。”杨先生准备边租房子边等待买家，赶快卖出通州的旧房。

根据北京市房屋交易规范，二手房买卖应先有房本再交易过户，像市民陈先生这样，提前购买“无本”现房属于违规操作。一位业内人士告诉记者，保守估计，本市有10%的二手房交易，都采用此种方式，至“京十五条”出台为止，市场上至少积压了上万套未能办理过户的二手房。

“购房人敢买这种房产，主要是因为价格便宜、次新房、户型好。一般来说，同一地区，‘无本’房价格要比‘有本’房便宜5%到10%。比如富力又一城的次新两居室，有房本的成交均价至少在每平方米21000元以上，而无房本的多在每平方米20000元左右。”该人士表示，这种私下交易，忽略了房本未下的隐忧，所以遇到新政调控，就出现了一部分人因限购而无法完成过户交易的退房纠纷。

律师：

北京嘉润道和律师事务所王颖律师告诉记者，严格地说，在没有房产证的前提下签订的购房合同，属于有瑕疵的合同，法律效力上为无效。所以，遇到“京十五条”出台的“情势变更”，买方因限购不能完成交易，不应该承担违约责任，买卖双方还是尽量协商，将损失减少到最低。“但是从根本上，无登记前提下签署的房屋买卖合同，仅仅是份债券合同，购房人有主张债务归还的权利，却没有主张房产的权利。希望购房人能够明白，这样的合同是不受法律完全保护的，在今后的二手房交易中，不要轻信中介的言论，看到房本后再签约购买。”