剖析各种前所未现的二手房纠纷思维导图

2004年3月，李某某在上海莘庄地区购买了一套面积不大的老公房，想通过出租投资赚钱，当时这套55平方米的房子花了他38万元。

2005年3月11日，中介通知他，有位先生对挂牌的房子有兴趣，想上门来看。于是，当天晚上，买家郭先生上门看了房子，表示很喜欢，并商谈下降一些价格。

签了协议后，中介找李某某商量，说现在的二手老公房贷款办理有点难度，担心郭先生办不出来，让他想想办法。

李某某想起来自己认识一个熟人在一家担保公司就职，就去找他询问。那位熟人在详细了解了这个情况后，表示解决办法很简单，只要通过他们的渠道向银行申请，绝对能办下来贷款。

于是李某某立刻将这个消息告之郭先生和中介，并帮下家联系好了所有担保公司的事项，让他3月14日去办理手续。

谁知风云突变就在那几天。郭先生3月14日没有出现在担保公司门口，李某某跟他联系后他表示推迟一天，3月15日去，可是到了时候他人到了但是居然没带任何证件材料，于是只得约好3月17日再去。但是到了那天上午，李某某收到一条来自担保公司的短消息说：“郭先生打电话来说他不用贷款了，请你不用来了。”

3月20日，双方在中介的撮合下再次见面，事实印证了李某某的猜想，下家明确表示，因为贷款无法申请到，他无力购房，要求返回定金。

由于李某某不同意全额返回定金，而郭先生则坚持贷不出款的责任不在己，双方只能上法庭理论了。

5月9日开庭。法庭上，原告郭先生表示，办不出贷款的是因为李某某不配合，应该他去办证明出示材料的他都不去。这一点经过中介公司和担保公司的证明被驳斥了，因为他们都证明李某某对贷款一事非常起劲，每天通过电话联系，还上门等候。

此案原告要求全额要回定金，就必须证明他通过自身的力量无法办理出银行贷款的事实。然而他显然无法提交任何这方面证据，他既没有来自银行的证明，告之为何他的贷款办不了，甚至还有担保公司出来证明他可以办而故意没有上门去办理，故此他的说法完全不被法院采纳。

合同涉及的合同写得很清楚：买家无法办理出房屋贷款……，“无法”是客观不能，郭先生不去办理贷款手续则是主观不愿，不属于合同可以自行终止的情形。

房产投资者需要明确的是，“定金”是有明确法律含义的用语，无合法理由毁约，定金必然受损。案例二：花样百出欲毁约

2004年3月，在新加坡从事IT工作的张先生夫妇在上海浦东金桥地区购买了证大家园三期的一套三居室期房。

然而正当楼市价格高速上冲达疯狂状态时，宏观调控于3月正式开始，一系列的新政策使得楼市迅速降温。

此时，林小姐好不后悔，眼看着房价连连下跌。金桥地区虽有规划中的轨道交通6号线经过，但由于地处中环和外环之间，离开市中心区域远，周边新房上市量也大，因而正好属于房价泡沫最容易消退的地区。自3月15日签订协议起，到6月18日张先生办妥小产证，单等林小姐去办理贷款手续时为止，同类房屋的市场价已经由每平方米近万元的价格跌到了7000元左右，房屋市值缩水20多万元。

房子在跌价，贷款没办过，房款没付清，林小姐总觉得房子还不属于自己，自己没有被“套牢”。虽然，张先生已在签合同的第二天就把房门钥匙交付。面对缩水20多万元的房子，林小姐动起了违约的念头。

第一招：声称找不到上家办理过户手续。林小姐既没有真正地找过张先生，也没有向负责交易的中介机构中原房产反映过“找不到”张先生的情况，而是多次向证大家园三期的物业公司表示自己找不到上家张先生，希望物业公司帮助寻找。7月31日，林小姐向物业公司递交了一份书面解约通知，要求物业公司转交给张先生。通知说明：自己因找不到上家张先生而无法履行过户手续，现在要求与张先生解约并退还定金和房款并赔偿违约金。

第二招：告上家违约——8月9日，林小姐在没有通知中介的情况下，向仲裁委员会提请仲裁，要求追究张先生“以各种理由拒绝办理房屋过户手续，并避而不见自己”的合同违约责任，要求仲裁庭裁决其与上家张先生之间买卖合同解除，双倍返还定金32.8万，返还购房款8.2万，承担违约金8.2万，法定违约金1万及8.2万元的同期银行利息。林小姐向仲裁委员会声称找不到上家张先生，并提供物业公司出具的一张找不到张先生的书面证明，作为自己的证据。

仲裁委员会接到仲裁申请后，向张先生夫妇俩的上海地址和新加坡地址发信，并电话联系在新加坡工作的张先生。由于张先生委托中原房产进行卖房操作，且自拿到小产证后就一直在等待对方办理贷款的回音，因此根本没想到自己会被告违约。在等待对方办理贷款期间，中介、林小姐和张先生三方还碰过一次面，当时林小姐推说银行办理贷款未果，而张先生心想自己拿到了对方的首付款，对方不至于毁约，因此也就没有在意对方办理贷款已超过合同规定时间的问题，也根本不知道对方意图毁约。

8月12日，张先生接到上海打来的一个电话，却没有通上话，张先生回电后才得知对方是仲裁委员会，林小姐居然以“避而不见和不办理过户手续”为由把自己给告了。

本案的几大焦点在于：一，合同是否成立?期房买卖是否能成立?合同虽是期房买卖，但确系合同双方真实意思的表示，不违反国家法律。合同既然有效，双方应严格遵照履行。

二，如果买房人贷款办不出，是否能够成为其不履行合同的理由?答案是不能，因为签订买卖合同的前提条件便是下家有支付房款的能力，这个能力并不因为银行没能办贷款而缺失。

三，物业公司收取解约通知无效，下家向物业公司送达解除合同的通知也无效，因为上家没有委托物业代为收取任何法律文书。

五，本案诉讼结果的关键在于违约的事实，到底是谁在故意违约?

六，楼市下跌时卖房者的利益也需要得到保护。自上海市房屋土地管理局推出单方预告登记制度后，购房者在申请购房预告登记后则可取得土地使用权、房屋所有权或房地产他项权利的优先请求权。这项登记制度被认为是可以避免因为房价上升卖房人违约而给购房者带来的风险。然而，在房价下跌时必然产生相反的情形，即购房者会千方百计逃避履行合同。而这时候，卖房者如果在签订合同后在房交中心办理单方预告登记，也能得进一步的保护。单方预告登记应向登记机构提交下列文件：《上海市房地产登记申请书》、身份证明以及证明房地产权利变动的法律关系已形成的文件。案例三：无法贷款不属“不可抗力”

如果说，以上两个案例中的下家都属于“无理嚼三分”的典型，那以下这个买家可谓有些真实存在的特殊情况，但是从目前的情形看，这同样不是毁约的理由。

古先生是一位比较成功的商人，来自浙江宁波。2002年专心在上海发展后他发现上海房产市场的利润可能远远高于他此前从事的餐饮业，于是，他将经营得相当规模的两家饭店盘给了别人，获得了500多万元的现金，投资房产。

几年下来他收获不少，到2005年3月份，他手里有将近10套的小户型公寓楼从事出租收益，而他本人则想买一套好一点的房子把妻儿接来一起住。

经过朋友介绍，他和上海某高档楼盘的业主谈好了一套房的转让事宜，以每平方米22000元的价格购买145平方米的房子，总价值达到近320万元。4月15日，他付了定金10万元签署买房协议，并约定“以贷款形式支付房款”。

凭古先生的经验和以往积累起来的关系，他认定向银行贷款一半，也就是160万元是没有问题的，而为了保险，他故意在申请时报了200万元，好留点还价余地。

然而，在他去办理贷款的时候出了大麻烦，银行工作人员告之他，他名下的房产太多，而且超过一半都有贷款未还清，资信状况不足以再贷款这么多。而且这套房屋又是“非普通住宅”，贷款要求更高，别说200万，就是160万也不可能!

这下古先生傻眼了，他并非没有资金，而是没有一次性付款这么多的能力，只要能放到贷款，凭那批出租情况良好的小户型每月回收的现金还贷是绝对没问题的，但是如果要一次性付款，短期根本无力筹措。

无奈之下，古先生找了一位律师咨询有否办法，那位律师出的主意是以“因为银行贷款政策改变办不出贷款属不可抗力，按照我国《合同法》，在此情况下可以单方面终止合同而不用赔偿损失。”为由于卖主交涉。

然而，卖主并不承认这个理由，他认为：合同上写着以银行贷款买房并非指只能通过银行贷款买房，而是说可以将银行贷款作为支付手段而已，作为卖主，当然希望看到对方直接将现金捧到面前，而同意对方以贷款支付只是给他这样一个选择，不是代表这是卖主的义务。

此外，说银行贷款政策改变，也需要有银行的官方书面文件为准，不是仅仅以某个贷款审核员的口头说明就为依据的;更何况，我国法律对“不可抗力”解释非常明确，银行内部政策变化根本不算不可抗力，也不是合同无法行使的理由。

目前，经过买卖双方的反复磋商，古先生最终选择了将10万元定金中的6万作为赔偿来了解此事，不过，卖方对此事更为无奈，他告诉记者：“说实话，我损失大了，现在房子跌价造成的损失其实远远不止10万了，不过我有什么办法，官司打一场我最多也就是拗掉他10万，还要加上诉讼成本和时间精力损耗，还不如在这段时间再找找下家免得再跌。”

当前，很多二手房买卖合同中间都出现约定付款方式的现象，比如本案例中的“以贷款支付房款”等，对这个条款的定义就成为双方争论的焦点。《合同法》的基本要素之一就是强调权利义务对等，在房屋买卖中，卖方的基本义务就是到时交房，而买方则是到时交钱，不管这个钱是自己的还是银行借的甚至找亲戚朋友借的，如果要卖方还要负责钱款来源审核，不是银行贷款不能收，显失公平。因此，在这样的约定中，应该视为卖方同意买方以贷款支付，但并不是只能以贷款支付。

此外，关于不可抗力，它是不可预见不可避免不可克服的，比如台风造成新奥尔良被毁，那里有个商人本来约定出口一批货物到中国，现在无法交货了，他就不用赔偿损失。而贷款办不下来，不是不可预见，因为银行本来就有权利拒贷任何贷款，也不是不可克服，一般人可以向亲戚朋友父母借，个别人借不到那不是普遍的现象不能成为毁约理由。

洪女士万万没有想到，她心甘情愿地承担20万元的损失，上家依然不肯，非要拗掉她30万元不可!

2005年2月头上，洪女士在房产泡沫最高峰接盘了一套闸北区的住宅，107平方米的房子152万元整，上家是一位香港籍的于先生，她首付了30万元，同样，双方约定“15个工作日内办理银行贷款向卖方支付”。

“当时的房子还非常好卖，要看卖家脸色办事。”洪女士回忆说，“故此在中介的怂恿下我把违约金定得很高，达到房款的20%即30万元。因为那时候没有买家反悔的，但卖家反悔不肯卖房的现象却很普遍，约这么高就是让反悔的成本变高，不过，我也被套牢了。”

很快，她遭遇了象上文中的买家一样的噩梦，银行告之她以她的情况无法贷款，这就意味着，到期无法付款的她面临被拗掉30万元的境况。

此时，她想到了一条“苦肉计”。通过朋友介绍，她认识了一位同样对该地区有兴趣的投资客，不过那人的心理价位是132万元，中间有20万元的差距!但是她考虑到大痛不如小痛，毅然同意了将这套房转手给下家，自己贴进去20万，但是依然避免了10万元的损失。

当洪女士找到上家于先生并告诉他这个方案时，遭到了一头冷水。

于先生坚决表态，这套房子是卖给洪女士的，只接受她的付款，她如果付不出就要赔偿损失。

洪女士向他解释：我已经付给你30万，到房屋交割那天我朋友和我一起来付款，给你122万，给我10万，你直接把房子交给他，新的产证直接办他的名字，没任何不方便的地方。而我本人实在没有这个支付能力了，如果你执意卖给我，我就算拼拼凑凑买了再转手卖给下家，就要多付很多税费，算下来又是好几万元。

但是，于先生坚决不同意这个办法，并表示宁愿法庭上见。

“其实他的目的很明确，就是想白赚30万元。”洪女士无奈地说。

目前，该纠纷已经进入司法程序，等待法律的判决。

本案例需要明确的一个法律要点就是“合同的权利义务转让”。根据合同法的规定，债务转让应当经过债权人的同意，合同的整体转让包括了合同义务(即债务)的转让，因而应当经过合同对方当事人的同意。

本案中，洪女士与于先生已经建立合同关系，根据合同相对性原则，只有洪女士负有付款义务，于先生有权只接受洪女士的付款，拒绝案外人的付款。此举，等于拒绝了洪女士转让合同的要求。