今天我们该怎样验房？思维导图

业主收房时仔细验房是对购房合同的必要履行义务。业内人士告诉记者，不管是开发商还是业主，都应当按照合同的有关条款及附加协议的要求认真操作，否则，将会留下严重的法律后果及风险。

业主收房时如果不验房，将丧失《合同法》、《建筑法》、《建筑工程设计规范》、《建筑工程施工与验收规范》及《国家强制性标准》等法律法规所赋予的大部分权利，剩下的只有开发商的保修义务。

收房时不对《建筑面积实测表》进行复核，一旦业主收房后着手装潢，而随后拿到手的《建筑面积实测表》显示建筑面积超标很多（国标规定正负3％，可以多退少补），业主如果选择退房可能面临装潢款无法收回的风险。

业主收房时如果不验房，将无法及时发现许多专业技术问题并进行维权活动，合法权益将无法保证。而且将来房屋装修时，装潢公司会以房屋建筑质量或设计瑕疵提出增加费用的要求。

“通过我们的现场验房发现的质量问题，有的开发商向购房者赔偿了2万多元。”零点先生告诉记者，在零点验房专家工作室检验的近千套房屋当中，8成以上都存在或多或少的质量问题，有的房屋甚至出现30多处质量瑕疵。

验房师渐成“香饽饽”

验房师是一个新兴的职业，虽然目前暂未实行国家注册制，但是在深圳、北京，甚至南京都受到了购房者的欢迎。专门从事验房工作的零点先生说，必须具备建筑房地产工程总工程师的相当专业素质，不仅在规划、设计、施工方面，而且在建筑、结构、安装、装饰等专业上均应当具备广泛的技术知识储备，还要有丰富的房地产策划、运作、交付的实践经验，具备扎实的法律法规知识和丰富的维权经验，只有这样才能算是一个比较合格的首席验房师，绝不是单一的专业工程师或监理工程师就能胜任的工作。“验房师应在全面、准确的验房技术服务的基础上，以实事求是为原则为业主提供各种质量问题整改、索赔或换房退房的法律法规咨询服务，尽最大努力协助业主达成验房目的，努力维护业主的合法权益不受侵害。”本着这一原则，零点先生参与协调处理了不少交房纠纷。

江北大厂区安置房业主环先生家在6楼顶层，楼板上发现大面积贯穿性裂纹，而开发商仅同意进行修复，在验房师的协助下，设计了一套退房流程，业主采取了有理有节有效的措施，最终成功地进行了换房。

因为房屋贴图与实际状况存在较大差异，江宁某楼盘业主郑先生提起退房诉讼，结果败诉。但是在验房师实地勘察后，却发现了30多处房屋质量问题。经过协商，开发公司随后与业主达成了赔偿1.5万元的协议。

业主自己也可以验房

那么在验房时应该注意哪些事项呢？零点先生认为，“业主验房时，要多看多查多验，看墙壁、查门窗、查漏堵、验下水、验开关。”

收房时，首先要仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹，房顶上是否有裂缝（如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题）。包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险性大）。内墙墙面及房屋顶部是否有麻点，墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方。最好是在房子交楼前，下大雨后的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地方，如有水渍，说明有渗漏，务必尽快查明原因。顶层住户更应检查顶层是否渗漏（特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。

其次，要求开发商提供防盗门的质量检测报告，该门与质检部门查处的不合格门是否是同一公司名下的产品，是否太紧或太松（门缝隙是否太大），门插是否太短，门四边、角是否平整，门开关有无特别噪音，门是否有破损，猫眼是否正常、视觉清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固，防盗门开关是否有障碍，如碰到墙、消防箱等。内门（如有的话）是否规则。对讲系统是否正常，单元门能否受控打开。窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰。是否能关严，隔风、隔音的效果如何。窗是否变形，与墙体是否吻合，窗边与混凝土是否无缝隙，锁扣是否正常，能否锁紧，是否灵活，玻璃是否完好，是否平整、干净、明亮，窗台下是否有水渍（如有可能是窗户漏水），查看密封胶条是否完整牢固。阳台护栏是否牢固。

打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。建议有条件的邻居做水管的试压：水管道是隐蔽工程，为了美观和节省面积，多数屋内的水管都埋在地下，有什么问题很难发现和处理。水管道的试压就是验收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口，并保持一段时间；二是用打压机（加水压设备）：冷水管压力在10公斤、热水管在15公斤，时间60分钟/根，如果压力达不到或保持不住，就说明水管有漏水现象。

验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地漏，水是否迅速漏下），通球试验：为的是检查下水道内是否有杂物，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会偷懒，把一些水泥渣倒进排水管，如果这些水泥较大的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厨卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厨卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。而像地漏等下水需要塞实。

电器户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内否完全断电。户内的，应检查闸具是否控制户内电器。控制闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具，空调的插座应与其他线路分开。距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。