冬季收房留心重点要验保温思维导图

时近冬日，天气的寒冷似乎并不能阻挡房市的热潮，一场冬季收房运动顶着寒风进行着。对于每个购房者，拿到自己房屋钥匙自然是最幸福的时刻了，然而事情的发展总会经历一些不如人意的地方，记者日前就接到了两个小区业主收房投诉电话。

漫画/许英剑律师建议：如果收房过程中出现不合理流程，可与开发商交涉。

日前，方女士向记者反映，她所在小区在今年的10月30日到11月初将有一栋楼入住，而其余几栋楼也将在今年年底全部入住。但是最近业主在收房时发现，房间设计已经严重影响到了业主的正常入住。首先是飘窗的设计并不合理，所有的飘窗设计均为窗台离地面1米，外飘80厘米，这样的设计必须要较高身高的男士才可以勉强打开飘窗，同时，空调出水口设在飘窗内，使得冷凝水流入室内。

业主反映最强烈的是阳台空调机位的问题。设计师把阳台做出隔断来放置空调室外机，这样设计减小了阳台的面积，又增加了室内的噪音。据方女士介绍，因为以上这些问题，该项目的业主联谊会曾在9月底召集多数业主联合签署了致开发商的一封信。但到目前，相关问题还没有得到实质性解决。

和方女士同样在近期收房的陈先生也面临近乎同样的问题。该业主陈先生向记者反映，从本月初收房开始，业主们就与开发商展开了无休止的协商，主要针对的问题是室内设计一些不合理的地方。其中，将空调室外机位放在阳台内，成为业主们反映最大的问题。陈先生介绍，这不仅占用了阳台室内面积，空调室外机所带来的热气流使得夏天的时候无法开阳台的门窗，同时，噪音也严重超标。但比方女士幸运的是，在经过陈先生所在小区业主协调了一段时间后，目前开发商做出让步，同意业主将空调室外机安装到阳台外，但是改装费用将全部都由业主自己承担。

陈先生向记者算了一笔账，一个空调的移机费大概在700元－800元左右，目前收房的一共有48户，资金不到4万元，但让开发商拿这笔费用看来是不可能的。

■案例解答

验房后再签署收房文件

刘女士：我在收房时按照开发商的要求签署了一系列收房文件，然后验收房屋，发现存在质量问题无法入住，要求开发商维修，经过一年多时间的多次维修，才实际入住，为此我要求开发商按合同约定承担延期交房的违约责任，开发商以买房人已经收房不存在延期交房的问题而拒绝承担责任。请问这是否合理？

解答：此事件是因为收房流程不合理造成的买房人维权困难，如果按照正确的流程，先验收房屋，发现房屋存在质量瑕疵，要求出卖人进行维修，待维修合格后再收房，然后签署一系列的收房文件，因为出卖人维修房屋导致延期交房，买受人就可以要求出卖人按合同约定承担延期交房的违约责任了。

要与开发商签订房屋维修协议

汴小姐：我在验收房屋时发现装修标准不符合合同约定，拒绝收房，要求开发商整改，并且就整改的内容与物业公司的工程部签署多个文件，整改了近两年的时间，勉强达到了合同约定的标准，买房人要求开发商承担延期交房的违约责任，开发商则主张是买房人不收房，对于买房人就整改的内容与物业公司的工程部签署多个文件不予认可，不承认交房时装修标准不符合合同约定，因此拒绝承担赔偿责任。

解答：验收房屋时发现装修标准不符合合同约定，只能与开发商签订关于整改维修的文件，因为开发商是房屋买卖合同的主体，交付符合约定的房屋是开发商的义务，与物业公司无关，如果开发商委托物业公司来承担该义务，必须有明确的书面授权，否则这些整改维修的文件很难对开发商产生约束，对买受人来说维权也很困难。

考察施工现场规避延期交房

顾小姐：我的两个朋友买房都遇到开发商延期交房的问题，近期我也打算购房，不知如何规避这种风险？

解答：实践中，因为开发商的资金问题（开发资金到位、抽逃资金、挪用售房资金等）、工程管理问题等原因，有大量的迟延交房、甚至不能交房的事件发生，以致消费者的利益受损。所以在决定买房并签署合同时，除例行审查开发商的有关情况、“五证”取得情况外，还要考察拟购房屋的施工进展情况。以前，有关法律法规规定住宅必须在主体结构完成四分之一工程量以后才可以销售，目前的规定必须主体结构封顶以后才可以销售，所以建议消费者购买主体结构封顶的房子，避免风险。

■解决之道

谨防盲目维权

针对方小姐与陈先生在收房中遇到的问题，北京隆安律师事务所律师陈旭认为，目前业主在收房过程中都遇到了房屋设计规划的问题，其中两个小区业主都提到了空调机位内置的问题，这种设计直接占用了室内的使用面积，开发商应该按照占用的面积等价给予赔偿。但从其他的室内规划的合理性来看，在收房标准中，并没有明确的法律法规的说明。

陈旭还建议，业主要正确认识收房过程中存在的各种问题，避免盲目维权，而维权也应以法律法规为底线。并在与开发商协商时提出切实可行的解决方案。

如果房屋的问题需要经过法律诉讼的途径来解决，就要充分计算成本和得失。

最好集体收房

北京翰文律师事务所的杨树江律师认为，在收房过程中，最好能集体收房，所谓人多力量大，如果出现不合理的收房流程可以与开发商交涉，而且共同聘请律师代办收房事宜或需要公证保存证据发生的费用可以集体分担，降低维权成本。

另外，一定要先验收房屋，确认无误后签署收房文件。而且验收时发现问题一定要开发商盖章确认，约定处理方案。物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权）。

如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

■收房流程表

■冬季验房要点

冬季收房需要注意的事项与其他季节不尽相同，为此链家市场部总监金育松介绍了一些收房验房环节中应注意的问题。