收房容积率谁验收 专家:规划测量部门要把好关思维导图

●“容积率”关系业主的居住舒适度业主———收房时易忽视“容积率”

收房在购房环节中是非常重要的一环，对于苦等一年甚至更久的购房者来说，早已做好了充分的准备，甚至都成了半个收房专家了。然而，智者千虑，却没准有一“失”———“容积率”就是许多业主在收房时缺乏重视的一环。

“容积率越低，居住舒适度越高。”不少购房者深谙这一道理，然而对于“容积率”的具体概念却很模糊，所以没法防范开发商在此做文章。也许在收房时，您根本不会注意到容积率“2”和“3”的差别，但是无形中，却会给您将来的生活带来潜在的不便，您的房子没准也会因此贬值。

那么，作为普通业主来说，怎么能知道开发商交付使用的房子容积率是否达到事先告知的数字呢？在政府的相关主管部门对一个小区进行验收时，是否对建成后准备交付使用的小区进行容积率的验收呢？记者就此进行了采访。

●留心“待定性质”的用地开发商———在“容积率”上做手脚

一位不愿透露姓名的房地产开发商告诉记者，开发商为了尽量多地取得利润，会不遗余力地在“容积率”上做手脚。

这位从事多年房地产开发业务的业内人士告诉记者，开发商在不违法的情况下改变容积率的方式主要有三种：其一，开发商通过合法的途径改变容积率，如在拿到地之后，做通规划部门的工作，将容积率提高0.1或0.2,如果获得规划部门的同意和批文，是不违法的。其二：容积率可以有一定的浮动范围，如果在此范围内，则开发商不用承担增加面积所受的罚款，因此不少开发商钻这个空子。其三：规划部门通过验收，对范围之外超过容积率的部分处以补交地价的罚款，开发商如果接受罚款，也不属违法。

“但是，也有不少开发商一味地视相关法规不见，或者干脆在竣工验收后继续加盖几层，这样的情况也是有的。”这位业内人士还告诉记者，一些开发商甚至在售楼时，鼓励顶层的住户自己加盖，而提高房价，将风险转嫁到消费者身上。

“容积率变动范围在上下0.5之间，一般消费者很难有直观的感受，必须请专业的部门进行整体验收。”这位业内人士表示忧虑，业主如果对容积率产生怀疑，在有很大把握的情况下才可进行“复核”，否则重新核定容积率的成本是业主们很难承担的。

另外，他还提醒消费者，要特别留意那些在总体规划图中“待定性质”的土地，一些开发商故意留下这样一些模糊的地方，最后却盖起住宅楼来。如果发现这样的情况，则消费者可以以规划图为依据向法院提起申诉。

记者在采访中还发现，一个楼盘并不一定只有一个容积率，因为，一个小区楼盘有可能是由几块土地综合建成的，那么每个地块的容积率就可能不一样，而每一个地块容积率是按照每个地块的红线界限来计算的。尤其在多层、小高层和高层混合开发的社区内，有的开发商往往将多层的容积率和小高层、高层的容积率混合起来，取一个综合容积率，这样就大大降低了其小高层和高层的容积率，而对于多层的容积率则另外单独列出。

看来，购房者不能轻易相信开发商在楼书里所说的容积率，但是，有没有什么部门对开发商交付使用的小区容积率进行验收呢？

●谁来验收容积率？建筑专家：规划和测量部门要把好关

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，其中地下车库、架空开发的建筑底层等建筑面积可以不算入总建筑面积之内。

对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。容积率越低，建筑密度一般也就越低，居住就越舒服。而对于开发商来说，容积率的高低直接决定可建的房屋的大小，可回收资金的多少，无怪乎一些开发商在容积率上“煞费苦心”了。

北京建筑工程设计公司副总建筑师吉树起在接受记者采访时指出，“容积率与每一位业主的自身利益息息相关”。首先，容积率会对居民的日照产生间接影响，有些开发商改变了楼间距，或者多盖了几层，遮挡了正常的日照。吉树起指出，目前这种情况比较严重。其次，容积率加大，小区内的人均占有资源会减少。容积率决定了小区内居住的总人数，而一个项目的配套设施和规划中的居住人数是相匹配的，所以容积率提高，人数增多，车位、邮局、商店、学校等公共设施的配套就会变得相对不足。

“业主对于容积率是多是少，是很难有具体感受的，业主没有能力去完成对整体容积率的检验。”吉树起坦言，容积率问题确实是目前不少业主收房时的一个盲点，“所以监督验收容积率的责任，当仁不让地落在了相应的测量部门和政府规划部门”。

吉树起告诉记者，所有项目在向有关部门申请《建筑工程规划许可证》时，设计方案中的“拟建建筑容积率”、“建筑高度”、“建筑与相邻建筑间距”、“建筑密度”等都要符合城市控制性详细规划或其他要求。所以在收房时，政府有责任督促和检验项目是否达到设计方案中的相关要求；其次需要具有国家资质的检测机构进行验收，并且提供验收报告等。

有些不法开发商为了谋求更多的利润，偷偷地将已规划确定的建筑总面积扩大、增高；或出于某些原因，改变了建筑物的“四至”、楼间距，如此种种，屡见不鲜。针对这些现象，吉树起说，“政府对于每一块地的开发强度都是有严格要求的。”因此开发商不能擅自更改项目的容积率等其他指标。“比如，建筑物的位置不可挪，只能根据规划委员会公示审批的规划书上的标准执行。”

但是，吉树起也提到，施工误差在2%-3%范围内是可以原谅的，但是超过这个标准，严重影响城市规划的，将构成“违规”，可由城市规划行政主管部门责令拆除，或者没收违法建筑物。

●分户验收和整体验收相结合律师：口头允诺不可信，合同是关键

北京汇佳律师事务所的邱宝昌律师在谈到容积率问题时，指出：“目前许多容积率都没有写入合同中，因此业主无法正当主张自己的权利。即使售楼人员口头允诺，没有写入合同仍然无效。”

邱宝昌表示，即使大部分业主们都得到一样的承诺，可是作为“利益相关者”，业主们的众口一词也不足以作为法律判决的有力证据。邱宝昌提醒广大的消费者，一定要重视合同约定，将涉及切身利益的条款约定都加入到补充合同里，做到有据可查。

同时，邱宝昌还提到，目前分户验收相对于整体验收和抽样验收来说是最合理的，但是分户验收主要是针对室内，对于整个小区的容积率很难涉及。“分户验收应该和小区公共设施的整体验收结合起来，并且需要一个有资质的第三方介入，如中立的监理公司或者政府质检部门，进行抽查和检验，这样才能切实保证业主利益。”

●链接

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

这里所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。