请律师帮买房 法律是处理纠纷的唯一依据思维导图

贷款、购房政策的落地，让购房者的贷款资格、首付比例都有了变化：没有社保记录，没办法贷款;第二套房首付从四成上涨到五成、六成。有购房者突然发现，他“被违约”了。

“被违约”的购房要退房可分两种情况：第一种是对方只签订了定金合同，当买方违约之后，通常情况下，卖家会根据定金合同的约定没收定金。金额根据房产成交价的总额来确定，在中山大约是2万~5万元不等;第二种情况更复杂些，购房者已缴纳了首期款，与开发商签订了购房合同后，如果购房者提出退房，实际上是解除买卖合同，那么买家所要承担的违约责任可能会很大。一般情况下，根据房产买卖合同的约定，在此阶段买家要求解除买卖合同，如非不可抗力等原因，需承担的违约金为总房价的10%至20%。

广东林氏律师事务所林叔权律师认为，首先对于不能履行合同，应当允许解除，这没有异议，主要是一个违约责任的承担问题。无论是《民法通则》还是《合同法》，都认为一方承担违约责任的前提是因该方的原因导致合同不能履行或者履行迟延的承担违约责任。但是房贷新政出台后，贷款成数的变化并非是由于买方原因导致的结果，而是因为国家政策变动的原因，因此不能要求买方对于政策变动导致的结果承担违约责任。

“对普通人来说，政策变动确实属于不可抗力。”林律师说。不可抗力需要满足不能预见，不能避免，且不能克服的客观事件。房贷新政的出台对于普通购房者来说确实属于事先无法预见，且不能避免的客观事件，但是是否属于不可克服就因人而异了，很多人认为房产新政导致的成数调整属于可以克服的范畴，但是事实上是由于房价较高很多人确实无法凑足相应的首付款。

不少开发商默认的购房程序是：先下定金，签《楼宇认购协议》，协议内约定日期内付首期款，签《商品房买卖合同》，现场约谈律师办理按揭。这样的认购协议和购房程序，让一些购房者产生了担忧：“开发商要我先付款，再签合同。可如果我把首期款全部交齐了，再看到合同有什么不满意的地方，那我不是很被动?”购房者老林问。

想在开盘前就先把想要的房子确定下来，除了VIP诚意登记外，有些开发商还提供了“优先认购”服务。消费者如果看中了哪套房子，可以与开发商签订《优先认购协议》，缴纳一定的优先认购诚意金，等这个商铺开售时，就可以优先和开发商签订《商品房买卖合同》了，而不用与其他买家一起排队，甚至抽签。

林叔权律师提醒，优先认购“买”的是权利而不是房产。“目前，房地产市场上优先认购权大致都是购房者依据协议优先享有与开发商签订购房(商铺)合同的行为。”林叔权律师解释，某楼盘的“优先认购协议书”就写明“本协议标的：××花园第×栋×单元第×号商铺的优先认购权利”，而且，协议上还有这样的条款：“甲乙双方同时声明：本协议书的标的并非甲方所开发的房产本身，而是前述房产的优先认购权利，本协议书不能视同于房地产买卖合同(预售合同)，也不是房地产买卖合同(预售合同)的组成部分或者附件。”也就是说，优先认购商品房协议不是商品房买卖合同(预售)本身，也未必是认购人与开发商签订商品房合同(预售)的前置条件，“优先认购权”只是一项“优先”于其他人的权利。