小产权房投资诸多风险 注意事项思维导图

2007年2月，尚先生分期付款买了某小区七号楼一单元9层的85.11平方米、总价约20元的房子，因为开发商无商品房预售许可证，合同中注明是城中村改造工程。2007年年底收房后，尚先生与物业公司签订《前期物业服务协议》，对房屋进行装修。2008年4月9日，尚未出售的七号楼十一层水管破裂冒水，流水渗漏到尚先生家，使得家里的衣物、灯具、电器、家具、墙面以及地面受到严重破坏。为此，尚先生与开发商及物业公司协商赔偿，但均未达成一致意见。无奈之下，朋友告诉他，可以依据《房屋买卖合同》中的仲裁条款向昆明仲裁委员会提出仲裁申请，并索赔20000元损失费。为此，他想咨询律师，是否可以采取这个方式，如果仲裁不成，是否可以提出起诉?

尚先生与开发商在《房屋买卖合同》中约定，发生争议向昆明仲裁委员会申请仲裁解决。该约定合法、有效，依法对双方具有法律约束力，因此，尚先生可依法通过仲裁方式主张权利，要求开发企业赔偿损失。

云南汇同律师事务所主任凌艳传律师认为，尚未售出的房屋，其所有权由建设单位(开发商)享有。在此情况下，因建设单位所有的房屋的水管破裂渗漏，给尚先生的财产造成损害的，在法律上已经构成民事侵权，按照相关规定，开发商依法应当对尚先生承担赔偿责任，赔偿范围包括衣物、灯具、电器、家具的损失和房屋的修复费用等。

我国相关法律和司法解释规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。本案发生争议的时间是2008年3月，如果没有诉讼时效中止、中断的情况按规定本案诉讼时效应在2010年4月届满，若尚先生超过诉讼时效后才申请仲裁，对方有权提出诉讼时效的抗辩，尚先生将有可能因此丧失胜诉权。

“小产权房”并不是一个法律上的概念，通常是指村集体经济组织在集体土地上集中建设用于安置集体内部成员的农民住宅楼后，擅自将其中一部分房屋销售给本集体经济组织以外的成员，擅自销售的那一部分房屋。这类房屋无法办理房屋所有权证，仅有乡/镇政府(街道办事处)或村委会(居委会)的盖章证明其权属。

我国现行法律、法规并不允许在集体土地上进行房地产开发，或者将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。因此，小产权房并不合法，相关的房屋买卖合同也依法属无效合同。购买小产权房没有法律保障。购买小产权房的法律风险主要表现在以下几个方面：

小产权房不是在国有建设用地上建设的，没有国有建设用地使用权证，不能办理相关的用地规划、建设工程规划、建筑施工许可等批准许可手续，以及质量、消防、环保等竣工验收手续，最终无法办理房屋所有权证。相应的，买受小产权房后再次出卖，也就只可能是进行“地下交易”，无法在房管部门办理登记过户手续。

小产权房手续不全，若买受人购房后去世，其继承人也无法办理正式的继承和登记手续。

小产权房手续不全，银行等金融机构将不会同意以小产权房作为合法的抵押物发放贷款。

小产权房实质上属于没有法律保障的物业，一旦政府和相关部门严格执法，则有可能被整体认定为非法建筑而被责令限期拆除或被强制拆除。

小产权房的地质勘察、建设工程设计、施工、监理等各个环节均不是严格按照《招标投标法》的规定进行操作的，对建设工程施工承包人的资质和工程施工质量等问题也难以进行有效的监控，相关各方为追求利益的最大化难免会牺牲买受人的利益。因此，小产权房存在质量问题的情况是很常见的。一旦质量问题暴露出来，可能又要面临档案不全、各方面敷衍、回避、施工单位无处追寻等问题。

购买小产权房存在的种种风险不胜枚举，奉劝准备购买小产权房的人不要只考虑其低廉的价格，一定要充分考虑其中的种种风险再作决定。

本版稿件

本报记者 蔡丹

政策前沿国务院要求

国土资源部1月31日发布消息说，今年国土资源部将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。国土资源部部长徐绍史表示，今年如果不清理，城镇化进程加快之后，问题会进一步蔓延，范围会进一步扩大。

另据获悉，针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立 专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。

国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产 权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

■律师在线

樊先生咨询：房屋的楼顶是属于顶层业主的还是整栋楼小区共有的，如果顶层业主擅自使用，其他业主该如何处理此事?

解答：房屋楼顶属于业主共有还是属于特定房屋的专有部分归个别业主享有权利，应根据不同情况加以区分。如果该部分在规划上专属于特定房屋，并且房地产开发企业销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中，则应当认定为专有部分的组成部分，由个别业主享有权益。如果在规划上不是专属于特定房屋的，则应当认定为共有部分，由建筑物范围内全体业主共同享有权利，承担义务。

廉女士咨询：小区物业不负责，没有成立业主委员会，如何召开业主大会，更换物业?

解答：就昆明市四城区而言，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主大会应当由全体业主在物业所地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处的指导下召开。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主表决同意的，业主大会可以决定解聘物业服务企业。

解答：相关司法解释规定，若房地产开发企业故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实与买受人订立商品房买卖合同，该合同应当认定为无效合同(但是如果在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。在本案中，涉案房屋所在的建设工程项目不符合规划已被查封，可以初步推知，该开发企业尚未取得商品房预售合同证明。在此情况下，因开发企业的隐瞒行为导致合同不能履行的，买受人按规定同样有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。