中消协王前虎与邱宝昌律师谈房产维权实录思维导图

主持人 ： 王主任您任中消协投诉与法律部当中，尤其是今年在消费投诉当中哪些比例占的比较大？

王前虎 ： 分几种，一个是涉及人数的比例，还是涉及到总的投诉维权标底额的比例，还是涉及到其它方面。如果从件数上来统计，还是日常生活消费者投诉的件数最多，我想与人们的衣食住行范围比较有关，平常我们都是服装、鞋帽，还有一些日常生活用品和我们的每一天生活都紧密相连。但是如果说从标底额上来说，标底额大的应该是商品房，一些商品房投资可能涉及到几十人，几百人，我们看到最近北京壮盛房地产开发公司在SOGO旁边有一个建筑，有1400户买房人投诉他，这一起投诉案如果是投诉，这一基投诉案实际上涉及到1400户，是户，不是人，如果算少的平均三个人，这也是五千多人。

标底额可能就是几百万、几千万，我们曾经处理过一起投诉它的总的标底额，消费者主张的权利是一个多亿。还有一个可能涉及到与消费者安全密切相关的这一类，比如说汽车安全，可能一起投诉他发现这个型的这一批车它存在着安全的隐患，这一起投诉可能要招回几千辆汽车，它带来的后期的效应比例最大。

主持人 ： 我注意到王主任，以前你好像提到过，虽然说这几年房地产投诉还是比较多，但它已经呈很小的下降趋势。但是我们知道因为合同纠纷、虚假宣传、物业收费都可能产生纠纷，今年中小企业在这方面，在房地产维权方面有没有什么打算或者措施把这个环境做得更好？大家房地产投诉更少一些？

王前虎 ： 总的工作思想是抓两头、促中间。我们在3月9号在北京举行了一个仪式，

就是在中国消费者协会设立了首笔房地产业诚信建设金，就是强调在房地产业重筑诚信的基石，让更多的开发商能够步入诚信的轨道，步入良性发展的轨道。同时这笔诚信建设金我们还会用于为消费者实行消费全过程的保护和在消费者买房前，我们发布一些专题调查报告，消费警示，进行消费教育，提醒消费者在房地产市场中你要进行交易，有哪些知识，你要掌握哪些本领，注意哪些事项，这个问题明天上午我们要开一个记者的通报会，把我们明明白白消费系列的第一本口袋书，就是大小正好可以装到口袋里的书一百多页奉献给社会，这本书的名字就叫做《买房置业手册》，就是给你买房提供一些咨询的意见。这本书我们一共印了五万册，通过31个省、自治区、直辖市的消费者协会免费的赠送给我们广大的消费者。

还需要说的是，这本书的初始的起草和后期的资金支持恰恰是四个房地产企业，他们主动来做的，中间我们经过了法律专家、业内权威人士的把关，应该说还是比较科学，比较符合法律规定，消费者读得懂，看得明白的一本书。

主持人 ： 刚刚说到房地产的一些纠纷问题，我想问一下邱律师，马上快到3.15，目前最热就是新住合同的纠纷，有的项目希望用3.15开始用的新版本签合同，但是好多开发商不愿意，我就愿意用老合同跟你签，已经有报道已经发生一些纠纷了，你作为律师专业角度，你觉得这种纠纷怎么处理好一些？或者怎样给他们指条道，业主应该怎么办？开发商怎么看这个问题？

邱宝昌 ： 你指的新版合同是北京市工商局和北京市房地产管理局联合推出的示范文本，这种示范文本从法律效益来讲，它是推荐，让业主和开发商签定合同之后可以参照，也可以使用，条款我也看过，叫老板的更加公平，对双方的权益保护考虑得比较周到。所以我认为如果出现了少数开发商不使用新版的合同，因为使不使用一个合同不是开发商单方说了算，从合同来讲，是双方意识的表示，如果是开发商一方坚持使用，消费者可以提出异议，因为是我们双方的事情，我认为开发商没有权利去单方使用哪一个和不使用哪一个，消费者和业主，购买人他们之间去协商。

至于刑侦部门有没有强制的权利要求开发商使用？我想它写得很明确，示范文本，它把很多问题，原来遇到的纠纷，他们也参考了很多典型容易出现的纠纷，也请了很多专家进行研讨，这样的话我个人认为，选择这样的示范文本比原来要进步。所以消费者应当要坚持选择这种文本，如果开发商有更好的文本，消费者可以去选择其它文本。但是如果开发商坚持用老文本，因为市场双方协调一致的结果，我认为开发商单方面有这个权利。

主持人 ： 很实际的是业主说我用新合同，开发商说你要用就用，但是我们只提供旧合同，要不你就不买我们的房，后面还有一大堆人买我们的房子。

邱宝昌 ： 这是供求关系导致的，现在某些地段的房地产是供不应求，所以开发商用了很多苛刻条件，包括使用合同上还有使用条款限制上，他限制了很多消费者的权利，消费者唯一就是不买大的房子，如果要买必须签这个合同，开发商有这样的行为确实存在，这是供求关系的问题。刚才我们讲从合同本身来讲，应该说双方协商一致达成和约，而现在你刚刚讲这种情况，实际上它不是和约，因为市场关系的问题导致了消费者，尽管从法律上来讲你有权去协商，其实有时候不协商的，又想买房，又没有更多的可供选择，房地产它有特殊性，地段远，再便宜他也不愿意去，因为在选好的物质当中相对的供不应求，这时候形成了一种他的条件苛刻，合同签约本身来讲，消费者不得不放弃自己很多权益。

但是要从消费者这么去做，我的一种想法就是从诚信经营，从长计议是一个品牌公司的话，我认为这样去坚持选择老的合同文本，不采用新的合同文本，我认为它可能不是一个明智的做法，如果它在老合同文本当中有很多的补充条款，有一个开发公司我知道，他们使用他们自己的，但是它这里面规定的，约定的很多条款对消费者权益保护很充分，对双方的权利义务约定很明确，我想即使这样的老文本也不是叫不可使用，消费者肯定也是愿意，是环境的。关键是使用老合同文本加了一个补充条款，单方拟定，实际上那是格式，表面上看是补充条款，是单方拟定，限制消费者权益，必须如何如何，消费者没有签字的权利，有修改、增加、删减的权利，对消费者来讲本身是不公平的。