律师称屋面使用权有章可循思维导图

·律师说法·

房屋屋面应归业主

近年来，开发商为了追求利润最大化，纷纷将屋顶平台和底楼近楼处绿化面积（即底楼花园）使用权出售给买房者，或单独出售，或包含在在房价之中。而部分消费者也往往乐意多花一点钱购得使用权。因此，许多形成了“顶天立地”的房屋价格比其他楼层房价更高的局面。

开发商出售屋顶平台和底楼花园存在涉嫌违法。在本案中，张先生可要求开发商退还购买屋顶平台的相应款项。理由如下：1、屋顶平台和外墙面属于整栋建筑不可分割的部分，其应当为该栋建筑物之各区分所有人（即该栋建筑物各业主）所共有。而屋顶平台和外墙面对整栋建筑有其特定用途，如果剥夺了购房者对它们的使用权，必将影响购买人对商品房的使用。因此，开发商在合同中概括约定房屋出售后屋面使用权仍归自己，是一个无效的约定。2、由于屋面使用权属于整栋建筑各业主共同所有，那么开发商把屋顶平台的使用权出售给张先生，自然就无效了。3、即使开发商关于屋面使用权的约定有效，但由于开发商在销售时关于屋顶平台的描述对张先生存在欺诈，张先生也能以此为由向法院起诉，主张撤销该补充协议。所以，不管补充协议被认定为无效还是被撤销，最终开发商都得退还张先生购买屋顶平台的款项。

·律师叮嘱·

屋面使用权有章可循

尽管现有法律对屋顶平台和底楼花园的使用权没有作直接规定，但还是有相关法律法规作间接规定的。如民法通则关于共同共有的规定、合同法的相关规定、城市规划法的相关规定等。总之，开发商和购房者应当遵循如下注意事项：