无证房买卖缺乏法律保障 律师建议购房者慎买思维导图

多大的议价空间促使购房者铤而走险？而当这部分无证或证不齐的房源辗转进入二手市场后，中介公司又会怎样把关？购房者该怎么规避风险？……带着一系列问题，记者展开了调查。

调查

二手证不齐房源议价空间小压

几经走访，记者了解到，进入今年以来，房地产调控全面启动，预售制度大大从严，很多开发商由于对形式估计不足，早早地对楼盘进行了大量前期预热，并通过会员入会、交纳首付款等各种方式聚拢了一大批购房者。这其中，以去年底或更早就面市的楼盘居多。

以位于北市区的A楼盘为例，该楼盘去年10月份即通过交纳诚意金等方式吸纳了一部分资金，并承诺购房者可以享受4000多元的开盘价格，同时还有一定的优惠点。据记者了解，去年10月份，正是全国房地产形势大好的时候，该楼盘如果将房价定在5000元左右也是有市场的。很明显，开发商此举旨在以低价吸引购房者交纳房款，及时回笼资金。另据了解，以低于市场价2000元甚至更多的一手无证房已经出现在昆明市场。

相比之下，由于有二手中介，市场对此类无证或证不齐的房源把关力度相对大。荣诚房产罗姓工作人员介绍，荣诚的操作一般是：可以更名的，先到开发商那里去更名，签订了三方协议之后，待房源的产权证下来了，再进行买卖；对于那些情况更为复杂且无法办理相关更名的房产，则会告知买方房产的所有信息，让购房者自行决定是否购买。

在房价上，这类房产的议价空间则很小。

“尽管无证或证不齐，这些房产一般不会折价交易，除非房主急用钱或者工作调动等，才会以相对适中的市场价交易，但与可能达成交易价之间，没有太大的差距。”该工作人员表示，由于房东对二手房市场的房价比较了解，因此这类房产的议价空间并不大，几乎等同证齐房产。

律师解读

云南八谦律师集团董事局主席武侠：出现纠纷 及时申请财产保全

从目前的情况看，这类纠纷还没有大规模爆发，但个别案例的出现，牵扯到的购房者人数众多，影响非常大。

我的建议是，购房者在购买这类房产前要做好充分的心理准备。一旦出现风险，应该立即找到开发商进行退款。并建议及时起诉开发商，及时申请将开发商的财产保全，以保证开发商有足够的现金进行赔偿。

对于那些仅取得了部分手续的二手房，买家最好与开发商取得联系，看是否能够直接与开发商签订相关合同。当然，无论是一手还是二手无证或证不全的房产，最好都不要购买。

云南亮剑律师事务所律师范培红：没有预售证 与开发商签的合同无效

很多购房者是抱着赌一把的心态购买此类房产的。

开发商在取得了预售许可证之后，他与购房者签订的房产买卖合同是有效的。而在没有取得预售证之前签订的买卖协议等，都是无效的，不具有法律效力。在开发商未取得预售许可证之前，一些具备资格购房人进行买房资格转让也是不受法律保护的。

已经取得了购房合同等部分手续，可以进行房产转让。但为了保证合同的真实性，最好直接去开发商那里办理更名手续等。