商品房买卖司法解释第十九条解读【无法办理房产证的责任】思维导图

本条是关于买受人在什么情况下有权请求解除合同的规定。

合同的解除，是指在合同没有履行或没有完全履行之前，由于实现合同的条件发生变化，致使合同的履行成为不可能或不必要时，合同关系的当事人依据法律规定的条件和程序，提前终止合同协议的行为。合同的解除分为约定解除和法定解除，约定解除是指合同当事人双方在协商一致的基础上，终止合同的权利义务；法定解除是指合同生效后，在没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。根据《合同法》的有关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。

房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。买受人应会同出卖人到房屋管理部门登记，办理过户手续，交纳契税，领取房产证。如果因为出卖人一方的原因（不包括买受人方面的原因），在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的期限届满后一年内，导致买受人仍然无法办理房产证的，出卖人的严重违约行为影响了买受人订立合同时所期待实现的利益，比如买受人无法将房屋再行转让等，买受人可以请求解除合同以及赔偿损失。这里要注意本条和上一条规定的区别，上一条强调的是由于出卖人的原因，买受人未能取得房产证。本条则是强调由于出卖人的原因，买受人无法办理房产证，一个是取得，一个是办理。也就是说，本条的侧重点在于无法办理，比如因土地使用手续不合法导致买受人无法办理房产证的，买受人的合同目的不能实现时，买受人有权退房，同时还可以要求出卖人赔偿其经济损失。本条司法解释规定的合同解除情形应当属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。

按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。根据该条的规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务，即“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。商品房购买人要想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续，前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件，否则根本无法办理有关手续。

一方违反合同，以致严重影响订立合同所期望的基经济利益，在合同约定的期限没有履行义务，在被允许推迟履行的合理期限内仍未履行，则构成根本违约，另一方可以请求解除合同。在商品房买卖合同约定的期限届满后一年内（合理期限）或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的期限届满后一年内，完全由于出卖人一方的原因，致使买受人无法办理房产证的，出卖人一方构成根本违约，买受人有权行使合同解除权，同时有权要求出卖人赔偿损失。