银监会有关人士日前明确表示,目前银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期,在市场环境低迷的情况下,个人住房按揭的风险会更高。加息、调高存款准备金率,央行正以前所未有的力度推进信贷调控,并将资金尽可能冻结在源头,房地产业已再度面临一场资金“寒冬”。
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房贷步入风险释放期
据统计,全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元,八年间个人住房贷款余额增长了近43倍。然而,在个人住房贷款迅速发展的同时也隐藏了巨大的风险。银监会政策法规部徐立军认为:目前银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期,在市场环境低迷的情况下,个人住房按揭的风险会更高。
在2004年至2005年间,浦发行发放的与同一人有关的住房贷款竟达91笔,金额估计在4亿元左右,而且一家小小的支行在其中竟占了89笔;更令人疑惑的是,能够摆脱层层监控的问题贷款竟有32笔之多。为此,有业内人士担心目前暴露的问题贷款可能只是冰山一角。
“假按揭”通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人,与其签订不真实、虚假的购房合同,再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款,从而套取银行资金。对一些作案人来讲,一开始从银行骗出贷款容易,但想在楼市上成功完成炒作,借银行的钱生钱,恐怕就没那么容易了,一旦二手房交易出现时间断点,资金链非常容易断掉。所以随着时间的延续,类似的骗贷案件将会越来越容易被发现。
今年6月末,上海中资商业银行个人住房不良贷款余额16.6亿元,比年初增加1.1亿元,不良贷款率为0.67%,比年初增加0.09个百分点。根据上海保险同业公会今年5月的统计数据,今年1至5月,上海房贷险的累计赔偿达到417.89万元,同比大幅增长74.58%。而且房贷险销量大幅萎缩,前5个月累计保费收入为-2793.47万元,由于退保金额大于当期保费收入,保费收入呈现负数。这无疑显示出个人房贷业务在风险控制上的确存在着不小的隐忧。
银监会弹压地产信贷
日前,银监会在北京召开“主要商业银行经济金融形势通报会”,会议的重点是商业银行如何有效控制房地产贷款。银监会主席刘明康表示,要高度关注房地产“假按揭”带来的信贷风险,科学把握贷款投放规模和节奏,防止为做大业务量而放松贷款条件;封闭管理按揭贷款资金,建议由开发商和银行共同管理预售回款,实行封闭运行,防止开发商套取银行信贷资金用于新项目开发而形成风险。
目前,“打包”按揭贷款潜伏着巨大的信贷风险,是“假按揭”、骗贷案件的惯用手法。一名股份制银行信贷部负责人介绍,所谓“打包”按揭,是指开发商或中介凭借与银行的关系,在同一时间内送进一批(几十到几百个)客户的资料申请贷款,获得银行一次性的贷款批准。按规定,银行信贷人员应该对这些客户进行一对一的面谈或者通电话。银行批准“打包”按揭贷款,可能放松贷前审查,未能核查借款人的还款能力和购房真实动机,如果开发商、中介公司甚至借款人伪造合同或者收入证明等资料,做“假按揭”骗贷,就比较容易得逞。
针对房地产信贷可能带来的高风险,银监会日前出台具体措施,督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。据银监会有关负责人介绍,严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业,要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。为进一步防范化解银行业面临的这些风险,银监会近期将对房地产“假按揭”贷款、土地储备贷款等进行专项检查。9月底前,银行业金融机构要将完善房地产信贷管理的情况上报银监会。
上海房贷细则率先出台
日前,上海各商业银行关于“国十五条”中的房贷细则出台,并将进入具体执行阶段,而北京的信贷细则也在积极酝酿中。正如事先争议中的那样,新出台的细则中围绕自住、套型建筑面积90平方米等细节而执行贷款成数的不同,成了各家银行信贷政策变化的聚焦点。
相对于国有商业银行而言,股份制银行显然更为灵活。某股份制银行的业务经理则抱怨,现在的个人按揭越来越难做了。一方面成交量在下降,另一方面,购房者中能够符合银行规定的客户也相对较少。为此,一些股份制银行为了与其他银行竞争客户,它们还不同程度地推出各种优惠措施,无形之中就放松了贷款条件。据称,今年二季度国内所有银行的新增贷款中,只有15%来自四大国有商业银行,其余均来自各股份制银行和城市商业银行等。这说明四大行已经明显收缩其放贷规模,股份制银行的份额增大。如果这一数据属实,则股份制银行的放贷冲动仍令人担忧。
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