房地产联建联合开发中若干法律问题的探讨思维导图

笔者曾 接触过一个房地产联合开发的案例：XX年X月XX日华德房地产开发公司（下称“华德公司”）有一块国家划拨的土地9000多平方米，准备进行房地产的开发，但由于其自有资金不足以支付所有的开发费用，于是找到了凯特公司寻求合作，经过双方多次磋商，签订了一份合作开发房地产的协议书，该协议书约定：华德公司将自己名下的9000多平方米土地作价200万元，另外再投资500万元，合计700万元；而凯特公司负责筹集地上建筑工程款650万元，由双方联合开发，共担风险，共享利润，对外则以华德公司名义组织施工及房屋销售和售后服务等工作；该工程在实现了销售收入并付清全部工程款后，首先归还华德公司700万元、凯特公司650万元投资成本，剩余部分按4：6分配已竣工的房产。协议签订后，凯特公司先后陆续投入了600多万元用于建筑物的设计、施工，工程终于在一年后顺利完工。在这一年中，正值全国房地产价格全面上涨，房子的平均价格跟一年前相比已经增值了50%以上，而此时华德公司的领导班子调整，原来的老总调任了其他公司的总经理，新上任的公司领导不承认双方的合建协议，坚持凯特公司为其进行的只是垫资的建筑行为，而不承认双方的合作是联合开发，只同意返还凯特公司为建筑物投入的全部资金及按同期的银行利率支付利息，因此，为了维护自己的合法权益，凯特公司遂向法院起诉，要求按照双方的联建协议在返还其所投入的650万元后对增值部分按照双方确定的比例分享开发的收益。

经法院审理认为，华德公司与凯特公司XX年X月XX日签订的《土地合作开发协议书》虽然是双方合法、自愿的行为，但由于华德公司提供的土地为国家划拨土地，不得通过联合开发的方式转让或变相转让，其行为因为违反法律的有关规定而导致合作协议无效，因此判决华德公司除返还凯特公司所投入的所有建设资金并向其按同期银行利率支付利息外驳回了凯特公司其他诉讼请求。由于凯特公司对联合开发房地产的有关法律规定缺乏认识和了解，导致了其错误的判断，本来认为可以通过联合开发获得的巨大的预期利益也化为泡影。

本案就是一个典型的房地产联合开发的案例，由于被告凯特公司在签订合作开发的合同时未对有关联合开发房地产的法律和该划拨土地能否进行联合开发进行深入的了解，导致其重大的投资行为失误，最后只能以解除合同、返还投资而告结束。房地产开发属资本密集性产业，开发商动辄要投入上千万甚至是上亿的资金，而作为房地产开发的基础的土地，也是房地产开发必不可少的因素之一，如何将两者有效地结合就成为房地产开发成功的关键问题。在实际生活中，有很多房地产开发商既有资金又储备了充足的土地，其开发起来自然是得心应手；但更多的情况下是单个的开发商只是占有了房地产开发的部分资源，如只有土地却没有充足的资金用于开发，而另一些公司却有大量的剩余资金欲投资于房地产开发项目，但苦于没有土地或土地储备不足，或不具有房地产开发的资质从而阻碍了其介入房地产的开发，这种资源的不足和需求的互补性促使他们联合起来，取长补短，从而催生了房地产开发中大量的联合开发项目。

联合开发房地产行为的法律性质及其法律特征：

在现实生活中，从房地产的联合开发的组织形式和合同的性质可以看出其为一种典型的联营合同，根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定，联营可以分为如下几种类型：法人型、合伙型及合同型联营，相应地，根据双方在合作方式及组织形式的不同，联合开发房地产可以采取以下三种方式：