业主委员会诉电磁辐射损害居民建康案思维导图

逾期交房 可解除购房合同

上海市某某路30号30号、32号34号三幢大楼系上海市长宁区住宅建设办公室(现更名为上海长宁房地产集团公司)建造的商品房，于1992年底竣工。1993年大部分房屋出售为私人产权房。前述房屋在交付使用时，上海长宁房地产(集团)公司委托被告上海某某物业管理公司进行管理。1994年12月，被告中国某某通信有限公司上海分公司(以下简称为“某某上海分公司)根据无线电固定台(站)通信网络布局，在上海市某某地区设置数据无线电固定站，与上海某某物业公司(上海某某物业公司与上海某某物业管理均系上海长宁房地产(集团)公司下属的具有独立法人地位的公司，选定代表人均为周焕兴)签订合作协议书。协议明确规定：某某上海分公司无偿在上海市上海市某某路30号大楼楼顶上安装数字移动通信网基站。1996年7月，上海市长宁区房产管理局批准某某路30号、32号34号房屋的业主依法成立某某小区业主管理委员会。原告成立后，就某某上海分公司安装数字移动通信网基站后赞成30号24层以上房屋的居住人员头晕、眼花、乏力等情况，以其合法权益受到侵害为理由与两被告交涉未果，遂解聘上海某某物业管理有限公司，另聘请了上海武兴物业发展公司进行物业管理。

某某小区业主管理委员会向上海市长宁区人民法院起诉称：其系上海市某某路30号楼的业主代表人，两被告未经其同意擅自在该大楼房顶上安装数字移动通信网基站，使该楼高层居民出现眼花、头晕、乏力、脾气暴躁、心慌竺症状，强辐射电磁对人体健康造成危害，构成侵权。要求拆除该基站，排除对该楼居民合法权益的妨碍。

审理中，被告某某上海分公司对原告所述安装数字移动通信网基站造成有关居民出现头晕、眼花、乏力等症状，委托上海市环境监理所对某某路30号楼房顶上所安装的数字移动通信网基站进行辐射监测。结论为所测量的电声强度均低于国标《电磁辐射防护规定》(CB8702-88)公众辐射安全值。

长宁区人民法院认为：上海某某物业公司既不是受托的管理者，双不是某某路30号业主的代表，不具备与被告签订在前述大楼房顶上设置+基站协议的主体资格，损害了业主的合法利益，该协议应为无效。鉴于该基站已经设置，未见影响人体健康，拆除该基站，势必影响通信网络的布局，影响上海市部分地区的移动电话通信。原告从实际出发，要求被告某某上海分公司支付建站使用费，可予准许。根据该大楼房屋的折旧率和管理该大楼的实际所需，由被告某某上海分公司合理分担费用。依照《中华人民共和国民法通则》第5条、第6第、第7条之规定，于1997年9月5日判决如下： 中国某某通信有限公司上海分公司自1998年1月起支付给某某小区业主管理委员某某路30号大楼房屋使用费每年人民币66,000元，并补偿1995年1月到1997年12月的房屋使用费人民币18万元。

1.业主委员会的法律地位。业主委员会在实体法上的地位存在争议，但在诉讼法上应当具有诉讼主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第49条规定：“公民、法人和其他组织都可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见=第40条规定：“民事诉讼法第49条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”业主管理委员会既非自然人，也非法人，应归属于其他组织，它具备了其他组织的几个必要条件：第一，合法成立。建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》第6第规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在房地产行政主管部门的指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”《上海市居民业主管理条例》第6条规定：“业主委员会是在业主管理区域代表业主对物业实施自治管理的组织。这充分说明业主委员会是在行政主管部门指导下组建，并取得批准成立的分不清组织。第二，有一定组织机构。业主委员会由业主大会选举产生，委员一般由业主担任。业主委员会根据业主业主委员会的章程运作。第三，有一定的财产。业主委员会财产主要来源于以下三个部分：(1)物业的共用部位、共用设施设备和物业管理办公经营用房及由此产生的收益(如停车场收费、楼顶广告牌位租金等)。以上物业及其由业主委员会代表全体业主进行监督管理。(2)住宅共用部位、共用设施设备维修基金。1998年，建设部和财政部共同颁发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房)1998第213号》规定，商品房住房在销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的基金属全体业主共同所有，由业主委员会负责监督管理。(3)业主委员会的办公活动经费。业主委员会的办公经费可以从物业公共设施经营取得的收益中提取，也可按业主大会或业主代表大会的决议向业主筹集。综上所述，业主委员会已具备了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见=第40条规定的条件，业主委员会应属具备民事主体资格的其他组织。

3.上海某某物业公司与被告某某上海分公司所签订的合作协议书的效力。该住宅小区系上海长宁房地产(集团)公司建造的，并委托被告上海某某物业管理有限公司进行物业管理。上海某某物业公司未经委托，无权对该物业进行管理，不具有与某某上海分公司签订该合同的主体资格。而且其将不属于自己的财产给予他人使用，自己则从中收到利益，损害了该物业业主的合法权益，故上海某某物业公司与被告某某上海分公司签订的合作协议书无效。