业主指南：应注意外墙保修期思维导图

近日，无锡某小区业主遭到前物业公司起诉，要求其支付2007年至2009年拖欠物业费用共计8000元。在法院法官审理中，发觉该案所涉矛盾在该小区中较为普遍。

该小区前物业公司表示，自2007年至2009年内，张先生欠缴20个月的物业费用总计8000元。该物业公司于之后撤出小区，现向法院起诉，请求张先生一并支付欠结物业费用。

张先生在庭审时辩称，房子自交付后一直存在外墙漏水问题，其向前物业公司报修后曾来人修理，但并未从根本上解决问题。之后该物业公司对张先生的再次报修未予回应，其便自行花费1万元对房屋进行了维修。张先生认为该项费用本应由前物业公司承担，且当时该公司承诺可免交物业费，因此该款应可从物业费用中抵扣。

根据法院查明，在张先生与前物业公司所签订的协议中，约定物业公司履行房屋共用部位、共用设施设备小修和急修的义务;物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。该协议的签订意味着张先生对该项条款知道并认可，前物业公司对外墙确实进行过修补行为，尽到了维修义务，而张先生再次提出的修补工作超出了所签协议的范围，其也无法提供前物业公司承诺免交物业费的证据。在审理过程中，因前物业公司自动减让物业费至 5000元，遂法院最终做出张先生支付该物业公司人民币5000元的判决。

根据《建设工程质量管理条例》第六章四十条第二款规定， 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期为5年。关于房屋共用部位外墙渗水问题，在保修期内应由开发商负责修理，法官在此提醒业主，自行修理费用不能抵扣物业费。据悉，无锡市区新楼盘交付时提供给业主的住宅质量保证书上约定的小区外墙保修期一般为5年，超出保修期的大修需要通过小区业委会相关决议方能动用大修理基金，因此，业主在小区业委会未成立前，在保修期范围内发觉外墙有渗水现象应及时联系开发商和物业公司进行维修，避免如上情况的发生。