小区内市政路忽变临时停车场思维导图

临时停车场可以缓解业主停车难之苦。

不少小区的市政路在建设之前由开发商代征，开发商将它们建成临时停车场以解停车位不足之渴。然而，记者调查发现，这种临时停车场面临监管真空：它是否应纳入物管范围？使用权归谁？收益是否应分给业主？……近日，海珠区一楼盘业委会为此和开发商争得不可开交。

文/记者 倪明 实习生 刘星

业主

市政路变“临停”业主无份

家住海珠区风景路顺景雅苑的业主们反映，这几个月的“停车难”让他们伤透脑筋。“顺景雅苑一共住着1000多户人家，而地下车库只能容纳100多辆车。本可以用来停车的另外三个地面停车场(一个南停车场，两个北停车场)却在4月底的时候被发展商用铁链子隔开，不准业主的车停进去了。”

业主一边抱怨，一边拿出了“广东省机引农具厂地段商住区规划”图纸。“小区三个停车场的位置有公共绿地，其中两个停车场有一半的范围是规划的市政道路。开发商怎么能把公共绿地变成停车场？以前一直都是停车场，为什么现在又打着市政道路的幌子不让停车呢？”业主十分气愤。

记者看到图纸上印有“广州市城建档案技术咨询服务公司”复印的“1999字66号案”，确实是由规划部门提供。

昨日上午，记者来到该小区，发现小区的两个北停车场已经锁上了长长的铁链，原本可以停靠80多辆车的空地里没有一辆车。停车场旁的收费岗亭里空无一人。南停车场却停了不少车。业主委员会的有关人员表示，车都是一些外来人员的，发展商不让业主停车，更没有人帮他们看管。

走进小区，道路两边却停满了车，本来还较为宽敞的路面顿时变窄了很多，已无法再通行车辆。还有的连路边都找不到停车位置的业主们，只得把车开进了架空层里。

PK

开发商

因为代征所以代管

好好的停车场为什么不让停车呢？记者随后联系到顺景雅苑的开发商——广州杰伟实业有限公司的相关负责人黄小姐。黄小姐表示，小区的这几个停车场一直都归珠江物业公司管理，直到业主委员会起诉要求更换该物业管理公司。经法院裁决业主委员会胜诉，原来的物管被更换。

黄小姐说：“我们不让他们停车，一是我们的营业执照已经过期；二来这停车场是我们发展商代征，代管的，属于政府的道路规划用地，要是出了什么事我们是有责任的。这个新的物管我们又不认识，为什么要转给他们收钱？”对于北停车场没有一辆车，而南停车场却停了不少车，黄小姐解释说：“本来是南北停车场都不允许停车的，但后来街委会的介入，我们作出了一定的让步，对于南停车场的监管就并不太严格。一些布匹市场的业主可能会停在那里，但并没有不让业主停”。

探因：争议源于“代征土地制度”

据了解，顺景雅苑这样的案例并不少见。由于历史的原因，到目前为止，在城市建设中仍存在采用由开发商按城市规划代征地，通过减免开发商部分地价税费的方式建设市政道路的情况。

为什么规划市政路的一半会划入顺景雅苑小区红线范围？广州市规划局有关人士解释道，这是因为当今我国城市用地规划上执行的是红线无缝对接，所以名义上是在小区红线范围内，但这些道路仍然属于市政道路，属于广大市民所拥有。

“开发商只有代征，不能代管”，该局有关负责人表示，虽然开发商代征了地，但是政府要收回时就要交出，开发商也没有代管的权利。

那么，在规划路开通之前，开发商能否临时改做停车场？属于市政道路的收益有没有上缴给政府？黄小姐对此不予置评。

高级规划师、国家一级注册建筑师李志认为，严格来说，代征地的所有权和使用权都是政府的，开发商和业主都无权支配，开发商在征地完成后就应当交还给政府，在市政建设实施之前一般只能作为绿地或空地。

透过停车场收费岗亭窗户，记者看到里面挂着两个证件：一个是道路运输经营许可证，有效期至2005年1月。另一个是经营服务性受费许可证，有效期是2007年2月。显然，该停车场收费许可已经过期。

在政府接管市政道路前，代征地建的临时停车场该归谁管？记者了解到，我国相关法规至今对此没有明确规定。

律师：市政路变更用途应由规划局定

广东红棉律师事务所律师龙玉兰认为，“代征便可代管”的说法站不住脚。只要是在小区红线范围内的土地都应该属于全体业主共有的财产，“除非事先有特别约定，该土地没有将成本计算入房价。”

廖治超律师也认为，如果规划图纸上标明是绿化用地，一般说来都是属于公摊面积，业主享有对该地块的使用权和管理权，一旦要更改该地的用途，必须要征得业主委员会的同意。属于市政道路的，应该由规划局来决定其用途及其变更。无论如何，开发商都应将这些土地的规划性质向全体业主公示。

规划师：“净用地”规划应事先留路

高级规划师、国家一级注册建筑师李志认为，出现以上争议源于我们国家一直以采用的“代征地制度”。

由于旧城改造的无序或城市建设的速度过快，政府没有足够的财力预先建设好周边道路等市政设施，因此要求开发单位征地的同时，代政府征用建设用地周边与小区建设密切相关的市政用地，并负责拆迁房屋、平整土地和绿化等工作，与之相配套的是政府通过减免地价或减少配套设施作为补偿。

“为尽量减少以上类似的争议，广州市政府开始已经全面推行经营性土地的‘招、拍、挂’制度，在土地上市之前明确规划设计条件，并准确划定用地红线和可建设用地红线，后者就是我们平常所说的‘净用地’。规划部门已实行规划公示制度，建议市民多登录‘规划在线’网站了解规划。”