福州55名业主告开发商违约 酒店式公寓夹缝生存思维导图

房子已精装修好了，又不能做酒店式公寓出租，用以自住的话，房屋结构又不是按商品房设计并装修的，55名业主认定对方违约，于是将其告上法庭。

所有公寓均按精装修加设备出售

宝龙公司代理律师称，2005年12月15日，福州鹏图公司向商品房开发商福州宝龙房地产开发有限公司作出书面承诺称，其保证在宝龙交付使用后开设并经营酒店，且经营期限不低于15年，中途不作任何实质性的经营变更。于是，宝龙公司在销售酒店式公寓过程中，以售楼的必要条件以及《酒店式公寓售价表》的方式设定了销售商品房的前置条件。

由于酒店式公寓租金较高，宝龙在售楼售价表中还对回报情况做了明确标注：“所有公寓均按精装修加设备出售，客户按此价款购得公寓后，须按返租合同租赁予鹏图酒店有限公司作为酒店使用，租赁15年。”另外还标注有：前三年回报率7%，4～7年回报率为7.42%；8～11年回报率为7.86%；12～15年回报率为8.33%。

众业主认为，由于业主在买房时与鹏图公司签署了《房屋租赁合同》，鹏图公司当时承诺租赁房屋作为酒店经营使用，在租赁期内，若中途擅自退租的或连续拖欠房租达三个月以上的，应当赔偿违约金3万～10万元。

酒店方曾提出解除与业主的租赁合同

鹏图公司代理律师陈少涌认为，公司并未违约，合同仍为有效。“合同现在还在履行中，房子还没租出去，哪来的租金付给业主。”陈律师认为，因为不能装修成酒店式公寓，而公司目前精装修的风格又不能让多数业主满意，才导致被告。鹏图曾提议将房子按普通住宅装修然后租出去，遭到业主们拒绝。

业主方代理律师包乾风表示，业主们希望鹏图全部返还装修款，给予一定违约赔偿。

对此，陈少涌认为，由于新出台的《物权法》规定：住宅用房不得作为经营性用房使用，因此，原租赁合同无法履行。鹏图公司善意地提出解除与各业主的租赁合同，是为防止损失扩大化，也是实实在在地想解决原租赁合同不能履行的善后事宜。鉴于合同不能履行，故不存在哪方违约的问题，也就不存在违约金支付事宜，且鹏图公司已按原合同约定完全履行了装修义务，故业主所提出退还装修款事宜无任何事实与法律依据。

合同是否有效将成争议焦点

“双方争议的焦点，在于合同是否有效。”包乾风认为，合同中房屋装修的所有约定，应属于“部分无效”合同。包律师说，租赁房屋为酒店式样装修的单身公寓这是双方确认的，而宝龙与鹏图也共同向业主收取了所谓统一酒店公寓式样装修费用。未经消防、建设、房管、装修等有关部门批准即将“民用住宅商品房”擅自改变作为商务酒店公寓，进而进行统一集合装修，实质上是对民用住宅变为公共建筑进行公共场所的装修，该举违反了《消防法》。

“违反法律在先，消防当然通不过，这样的合同应是无效合同。”包律师认为。此外，业主们认为，宝龙以售楼返租定期回报的方式误导购房消费者，并为鹏图实现酒店式装修和经营，统一代收了购房户交纳的所谓酒店式样板精装修费用，每户5万元至10万元不等，如今导致原告房屋装修不能验收与使用，造成了业主损失，应当承担一定责任。

新闻观察

榕城酒店式公寓夹缝中生存

酒店式公寓是专门为喜欢小型住所的人而精心设计的一种商务、旅游、探亲办公的短居客栈。福州公寓式酒店开始大规模扩军源起于2006年。

李女士在福州经营酒店式公寓还不到两年时间，其所经营的酒店式公寓，原本打算在福州快速发展连锁，但遭遇的诸多不顺让她把发展连锁的计划暂时搁浅。“酒店式公寓在榕难展拳脚。”李女士说，当前福州酒店式公寓四处布点，同行相煎，彼此日子都不好过，平均住房率不及50%。

记者调查后了解到，福州酒店式公寓大量扎堆，大多选择在五一路、五四路一带布点，由于短距离同质竞争，房价高不了。“当下福州的酒店式公寓，无一不在夹缝中求生存。”李女士表示，当前福州三星、二星的酒店与经济型酒店相互之间争夺客源，主要锁定房价在150～200元的客源市场，而酒店式公寓虽然主要做短租市场，但其消费价与经济型酒店以及低星级酒店“不谋而合”，客源极度同质。

近年来，如家、速8、金鸡汕、7天、汉庭等经济型酒店在福州快速布点，今年以来，上述品牌经济型酒店就在福州拓展了5家新的门店，客观上抢夺了部分原本属于酒店式公寓的客源。

价格战此起彼伏投资方难获利

记者了解到，福州酒店式公寓不仅业态高度重叠，而且布点更是达到疯狂的程度。福州一写字楼在不到半年的时间里，便拓展了6家酒店式公寓，包括海城都市、摩登世家、城市绿洲、青年阳光、阳光百合、博龙连锁。由于同处一座大厦，价格战此起彼伏，大多房价为120元/天。业内一人士表示，按照这个房价，即使每天都有客源，投资方也只能勉强获利。

业内人士张先生认为，从去年开始在榕纷纷布点的酒店式公寓，时下提前迈入洗牌期，投资风险不断加大。

另外，酒店式公寓经营方式比较独特，大多经营方没有自己的独立物业。酒店式公寓投资方主要在福州五一路、五四路一带收集零散房源“拼凑”而成。由于房源为业主独立产权，如果一个酒店式公寓有30间客房，酒店投资方必须与30个业主签订租赁合同，平日里维系关系就相应复杂。

一旦过度扩张风险将快速显现

福州金鸡汕快捷酒店董事长严可武表示，酒店式公寓与经济型酒店相比，前者运营形式非常不灵活，因为不是独立物业，投资方往往一脚踩进去就得根据合同经营到底。而经济型酒店只有一个物业出租方，容易上规模，凸显规模效应。

据一家酒店式公寓的投资方许先生介绍，酒店式公寓一旦过度扩张，投资风险便快速显现，这主要与付租方式有关。他说，酒店式公寓客房每间装修费用为2万～3万元，交付使用后，每套每月得支付给业主1500～1600元。住房率如果无法提高，投资方就得承担每月租金、人员工资等各项费用。

要规范行业标准保护投资者权益

福建师大法学院的丁兆增认为，酒店式公寓投资在国外流行已有30年左右，它处于比较完备的信用体系和成熟的市场运行环境下，而国内在法律法规不完善的情况下又尚未建立起相应的信用体系，极易把此类投资属性变为投机。在产权交接后的经营管理监督等环节，极可能因为不透明、不规范发生开发商、管理人与业主间的冲突，现行的《物业管理办法》难以保护投资者的利益。

“由于酒店式公寓兼具房地产开发、酒店管理等诸多行业要素特征，无法按传统行业实现归口管理。”丁兆增认为，应尽快解决产权式酒店的法律地位与行业规范化管理问题。

他认为，要先规范产权酒店开发商、酒店管理方和业主三者的利益关系和责任关系。其次要完善开发商的市场准入机制和退出机制，投资商的实力应有审核程序，避免一些开发商赚一把就跑，在实际操作上，应要求开发商必须持有一定比例的酒店产权，这样开发商就能和酒店始终保持着一定的关系。