业委会如何启动和运作思维导图

江临天下小区地处陆家嘴地区，是陆家嘴街道一个中高档住宅小区，近一千户人家。小区业委会成员五名，平均年龄34岁。 4名大学本科以上学历，3名党员。他们不仅文化素质高，而且都乐于为建设和谐小区奉献。党支部、居委会、社工组、业委会、物业公司，五方面人员通力合作、相互监督、到位而不越位。

两个为什么

业委会在成立前，首先要弄懂弄通第一个为什么，即小区内为什么要成立业委会，其职能是什么?哪些人能成为业委会成员？要使大家知道业委会是一种公益性很强的工作，要严格按照法律法规办事，具有无私奉献的精神，为业主服务，为物业服务，为小区服务。

第二个为什么，即作为业主有权力进业委会，但必须扪心自问，为什么要进业委会？有时间吗？有奉献精神吗？有工作能力吗？。如果带有一丝勉强，干脆不要进业委会。否则，即使业委会成立了，但如果碰到与己不符的事情就闹情绪，甚至闹矛盾，会议不参加，工作不去做，业委会就会成为一个空架子。

勇挑重担

江临天下业委会开创了沪上物业选聘的先河。起因是，小区业委会在成立不到三个月的时候，就碰到前期物业要退出必须马上聘用新的物业公司的大难题。

业委会成员带领业主代表，首先是买书学习，弄懂弄通物业公司招聘有关理论问题，然后由业主代表针对小区具体情况讨论拿出方案。仅一个招聘方案就修改了十三次。经过两个半月的努力，业主自聘物业公司的过程结束，并得到了98%的业主通过。

制度规范

小区业委会成立后，规定每半个月的一个周五晚上，碰一次面研究小区工作；一个月开一次会；一个季度召开一次由房办、支部、警务、物业、各方人员参加的联席会；半年一次物业公司向业委会作“四保”（保安、保洁、保修、保绿）情况汇报。维修费用的审批严格按小区业主大会《公约》和《议事规则》办事。

另外，对进出小区的家政人员一律凭家政服务卡，养宠物的要有宠物证，车辆进出要有停车证，来客访谈由门岗通知业主或租户通报认可。以上种种规范制度，给小区带来了平安。

换位思考

少数业主法制意识淡薄，社会公德较差，认为自己是雇主，物业公司是佣人，作为佣人就应该听从主人的。业主的诸多不理性行为，引发了物业公司员工的不满与不安，同样也引起了业委会的重视。

为此，业委会专门召开会议，针对少数业主的不文明言行进行宣传教育。业委会认为，作为业主应将心比心、换位思考，共同参与小区的管理，并组织业主定期对物业公司的秩序维护员、保洁人员进行慰问。

曾经有个别霸道的业主，动辄骂秩序维护员是“看门狗”，秩序维护员很生气，双方发生争执甚至要动手。一名业主代表发现后，当场就以业主的身份，毫不留情地批评了霸道业主。“业主是人，秩序维护员也是人，只是工作不同而已，希望人与人之间要相互尊重。 ”这次风波后，小区再也听不到这种不文明的声音了。 （作者为上海市物业管理协会副秘书长）稿件来源:房地产时报