北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则向社会公开征求意见思维导图

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如何避免物业纠纷

《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(征求意见稿)》是《北京市物业管理办法》的重要配套政策，是落实《办法》原则性规定的具体实施细则，是业主大会、业主委员会成立和活动的具体操作规程。

新的《指导规则》在《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》(京政办发[2008]54号)基础上进行了丰富和修改，重点围绕业主大会成立难、筹备难、备案难、决策难、换届难等核心问题，结合近年来的实践经验，以解决业主大会实践中存在的突出问题为目标，进一步协助、指导业主正确行使共同管理权利，建立权责一致、依法有序地业主自我治理机制，同时规范街道办事处、乡镇人民政府的指导监督行为。

明确业主大会权责一致的物业管理主体地位。 业主大会是业主基于建筑物区分所有权，依法行使物业管理区域内共同管理权利的自治组织，既享有决定物业管理方式、物业服务事项和标准，制定修改管理规约、议事规则等物业管理权利，也需要承担物业管理责任，特别是配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作，负责治理房屋建筑安全问题。征求意见稿还提出，本市试行业主大会登记制度。业主大会成立、完成备案手续的，经业主共同决定，可以办理登记。

提倡公益律师进社区，为业主大会成立和活动提供法律服务。 提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师担任筹备组组长，指导、协助业主依法、合规、高效地组织筹备组工作，同时规定组长在筹备组中没有表决权。

建立业主委员会委员定期更换制度，减少业主委员会换届纠纷。 业主委员会委员实行任期制，委员任期最多不超过六年，每两年定期改选部分委员，连选可以连任。此项制度设计取消了业主委员会的届别制，可以保障业主委员会工作的连续性，并减少业主委员会因换届产生的矛盾和纠纷。

建立业主决定共同事项公共决策平台，为业主决策提供技术支持和服务，减少对业主大会决议真实有效性的争议。 法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，业主可以通过公共决策平台进行决策。在对临时业主大会会议提议法定人数产生争议时，业主委员会可以通过公共决策平台进行核查。公共决策平台的使用，可以排除业主参与共同表决事项的时间、空间障碍，在保证真实性的前提下，可以帮助业主更快捷、更便利进行业主大会决策。

规范街道办事处、乡镇人民政府的协助、指导和监督行为。 《指导规则》不仅是对业主开展业主大会成立活动的规范，对街道办事处依法行政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统一、政务公开的进行指导、监督工作的也提出了要求，业主对街道办事处、乡镇人民政府的指导意见有异议的，可以根据《行政复议法》提出行政复议申请或者根据《行政诉讼法》提起行政诉讼。