业主更换物业，为啥这么难？思维导图

前期物业账目不清

思南新苑是两年前竣工的商品房小区，由开发商聘请上海陆家嘴物业管理有限公司担任前期物业。2005年4月1日小区业主大会成立后，孙青——一位女企业家被推选担任了业委会主任。按有关规定，业委会要求物业公司提供小区的账目，但得到的却是一笔糊涂账。几经交涉无果，今年7月业主委员会决定通过招投标选聘新的物业公司。

记者点评：利用业主不熟悉物业法规的弱点做假账，是一些物业公司侵占业主权益的惯用手法。由于钱是物业收，账是物业做，即便业主诉诸法律，举证也是难事。谁来监管物业？这个问题不解决，炒物业“鱿鱼”恐怕是业主的唯一办法。

操作繁琐依法也难

选聘物业公司是业主大会的基本权限之一，但按现行物业管理法规，必须获得三分之二以上业主的同意。由于思南新苑小区不少业主是境外人士，每次通过业主大会决议时，往往要大量动用传真、电子邮件等手段取得他们同意。

该小区还有相当一部分产权属于卢湾区房地局和开发商，在小区473户业主中，区房地局和开发商按所拥有的建筑面积占了50席。耐人寻味的是，业主大会以往的每次投票，这50票一律投反对票。好在选聘物业公司是法律赋予业主的权利，这次总算没好意思投反对票。

记者点评：现行业主大会制度在操作上的不便有望得到改善，正在广泛征求意见的我国首部《物权法》草案规定：选聘和解聘物业管理机构，只要“占总人数二分之一以上的业主同意”即可实施。

职能部门越权干涉

为保证招投标工作的公开、公平、公正，业委会委托一家专业物业管理招投标中介代理公司实施。今年夏天，孙青和业委会同事顶着烈日，经过实地明察暗访，从包括原物业公司在内的20家报名公司中通过投票推选出5家入围企业，准备再交市房地局评标专家组评议打分。然而街道房管办、居委会不断向业委会坚持要让原来的物业入围。

面对压力，业委会第二天即到市房地局上访。一位负责物业招投标的领导高度评价了思南新苑小区业委会的工作，并对孙青明确表示，你们做得很规范，应该继续做下去。他们无权干涉你们的工作。

记者点评：选物业公司是业主自己的事，《物权法》草案更是以基本法的形式肯定了业主对物业管理人的选择权，任何组织和机构都无权剥夺和侵犯这种选择权。作为职能部门应该满腔热忱地关心指导，而不是具体干预，更不能操纵包办。

物业报复不择手段

国庆节前夕，孙青接到一条手机短信，告知“物业公司要对她下手”。半夜时分，果然有两只用塑料薄膜包扎好的空啤酒瓶从天而降，把孙青家的阳光房玻璃顶砸得粉碎；第二天一早，业委会委员武女士打开房门，地上一大堆碎玻璃；另一位委员的信箱里被塞满了生活垃圾。

当天上午7时多，业委会贴出公告，向业主汇报招投标工作的进展情况，不到半小时，公告全部被撕掉。

当天下午，业委会副主任、加拿大籍华人贝如斯(建筑大师贝聿明的兄弟贝聿渠的夫人)在业委会办公室接待5家入围企业，物业负责人带人擅自闯入，又是踢门又是破口大骂，幸亏户籍警正好赶到……

记者点评：据消保会的统计数字，近年消费者投诉的行业中，物业一直高居首位。但像陆家嘴物业公司这样对待“衣食父母”的，却也是闻所未闻。其实，物业公司只是业主聘请的“管家”，对不称职的“管家”业主完全有理由说“不”。