试论物业管理的法律性质及必要性思维导图

1、兼营物业管理业务的房地产开发企业或其他企业，即内设非独立法人物业管理机构，兼营物业管理业务的房地产开发企业。

2、房管所(处)转制的物业管理企业，即按照政企分开、企事分开的要求，从原属事业性质的房管所(处)改制为独立法人的物业管理企业。

3、后勤服务部门转制的物业管理企业，即从原机关、企业和事业单位的后勤服务部门改制为独立法人的物业管理企业。

所谓物业管理，在2003年9月1日实施的物业管理条例中规定，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

根据负责执行物业管理事务的主体之不同，可将物业管理分为自主管理和受委托管理两种形态。

1、所谓自主管理就是由业主自行执行物业管理事务或结成一个组织体(业主自治机构)来共同执行物业管理事务。同一个物业管理区域内的全体业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立一个业主大会，代表和维护该区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并选举产生业主委员会。(但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。)

2、所谓受委托管理就是由专门从事物业管理工作的公司、企业来负责执行物业管理事务。 业主由于受时间、精力和能力等方面的限制，对于物业管理事务不可能事必躬亲，为提高管理效率，有必要将若干管理事项交由专业化的物业公司去完成，由此出现了受委托管理的形态，其已成为现代物业管理的主要方式。剖析物业管理的法律属性，须对物业管理的上述两种表现形式特别是受委托管理分别予以考察。

在自主管理场合，实质上只是业主行使物业所有权的一种具体方式。根据所有权本质上乃是所有人对于所有物为全面支配的权利的原理，管理也应当包含在支配当中。业主对物业进行管理正是业主对物业享有所有权的必然结果与表现形式，亦即物业归谁所有，谁就是有权管理的主体。因此，自主管理场合的物业管理本质上是一种民事行为，是私法上的行为，该场合的物业管理权属于私权范畴，在后文便不再赘述。

在受委托管理场合，系由专业化的管理公司负责对物业实施管理，其管理事项也包括对物的管理和对人的管理两大方面，在这一点上与自主管理场合并无差异。考试大论坛

所谓对物的管理，即指对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为之物理的管理。所谓对人的管理，即指对物业管理领域内的区分所有权人居住生活关系所为之社区管理。其对象不以居住于该领域内所有建筑物上区分所有权人的行为为限，凡出入该领域的人的行为，均应纳入。

管理的内容一般包括：对建筑物不当损毁行为的管理、对建筑物不当使用行为之管理及对生活妨害行为的管理。概括而言，主要从三个角度出发：