深圳市经济特区住宅区物业管理条例（2004年深圳市第三届人代会常务委员会修正）思维导图

第一章总 则

第一条为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。第二条本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。第三条住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。第四条住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。第五条业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。第六条市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。第七条各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。第八条物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。

物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。

第二章业主大会及业主委员会

第九条住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。

第三章物业管理公司及其职责

第二十三条物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。第二十四条物业管理公司必须依法取得《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。第二十五条开发建设单位应当从住宅区开发入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。第二十六条住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。

在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督。第二十七条物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理： （一）房屋的使用、维修、养护； （二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理； （三）清洁卫生； （四）车辆行驶及停泊； （五）公共秩序； （六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。第二十八条物业管理公司的权利： （一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法； （二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用； （三）制止违反住宅区物业管理规定的行为； （四）选聘专营公司承担专项经营业务。第二十九条物业管理公司的义务： （一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益； （二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理； （三）接受业主委员会和业主的监督； （四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动； （五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。第三十条住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。第三十一条物业管理公司对住宅区管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。第三十二条物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章业主公约

第三十三条本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

第三十四条业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。 业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。第三十五条业主公约应当包括下列内容： （一）住宅区名称、地点、面积及户数； （二）公共场所及公用设施状况； （三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式； （四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益； （五）业主参与住宅区物业管理的权利； （六）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权； （七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交； （八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则； （九）违反业主公约的责任； （十）其他有关事项。第三十六条业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。

第五章住宅区的使用及维护

第六章住宅区专用基金与专用房屋

第四十五条开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。

公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。第四十六条公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专账管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。公用设施专用基金管理办法由市政府制定。第四十七条开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。第四十八条开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。第四十九条本条例施行前移交使用的住宅区，未按规定计划要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目；未按深圳市规划标准设计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补建。第五十条住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支账目，业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细账目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。

第七章法律责任

第八章附 则

第五十七条市政府可根据本条例制定实施细则。第五十八条写字楼、商住楼等物业的管理可参照本条例执行。第五十九条本条例自1994年11月1日起施行。第六十条本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。