地下车库产权归属是怎样?思维导图

地下车库的产权归属有三个可能性：

车库的种类

（一） 不得销售的公共配套设施。

（二） 可以销售的公共配套设施。

（三）非住宅区的配套设施。

（四）利用人防工程进行改造成的地下车库。

由星汉城市花园是南京的一个高档住宅小区。1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局作出《建筑工程规划设计要点通知书》，要求该规划中的小区应配建停车库。2001年7月，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。

开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。为此，业主委员会代表广大业主，以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。2003年6月，星汉城市花园业主委员会向鼓楼区法院提起诉讼，请求法院判决该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。

据悉，这是全国首例由法院判决确认小区车库归业主共有的案例。由于我国相关立法的欠缺，判决实际上并未解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。但是通过此案，法律界人士希望该判决会有助于催生我国建筑物区分所有权制度的建立。

在上述案例中，首先，被告并无证据证明车库的建设成本没有纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实得到法院的认定，被告再行销售的行为并无法律依据。其次，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点通知书》要求星汉公司按照规定建设配套车库，表明车库是作为公共配套设施而建，建车库是作为开发商的法定义务加以明确。因此，作为公共配套设施的车库是不应当再由开发商拥有产权从而再向车库使用者收取费用的。

南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米，这是一个明确而重要的信息，即星汉城市花园配套车库既在7697.6平方米的使用权面积中，又在分摊面积中。这也确定了该配套车库不能再单独由开发商办理产权证从而与小区业主的产权区分开来。所以，法院将星汉城市花园配套车库判给小区业主共有是有充分依据的。

在法无明确规定的情形下，要判断一座建筑物停车位的法律归属，至少应当明确以下几点：