商品房维修基金应该如何使用思维导图

1992年，蒋某与上海X电置业发展公司(以下简称“X电置业公司”)的前身上海市仪表电子系统房地产公司(以下简称“X电房地产公司”)签订参建协议一份，双方约定蒋某参建本市延安西路973号(南)1801室高层住房一套。1993年6月25日，蒋某一次性付清全部房款及税款，并按X电房地产公司的要求支付了该房维修基金15，186.16元。

1993年7月9日，蒋某与上海仪房物业有限公司(以下简称“仪房物业公司”)订立《延西高层私房委托代管协议书》一份，双方约定，蒋某将上述房屋自1993年7月起委托仪房物业公司管理；仪房物业公司按规定需按每平方米187.64元一次性收取维修基金人民币22，779.50元(合同注明：此款已由本公司付讫，故不再收取)。

一审判决：

二审判决：驳回上诉，维持原判。

再审判决：维持原二审判决。

本案争议的焦点是：业主蒋某是否有权要求X电置业公司将其交付的房屋维修基金的本息存入其居住房屋维修基金专用帐户。

关于维修基金的管理和使用，1994年4月起施行的建设部《城市新建住宅小区管理办法》及1997年7月1日起施行的《上海市居住物业管理条例》，均有明文规定。其中《上海市居住物业管理条例》第36条规定：“住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。物业维修基金应当按幢立帐，按户核算”。按照该规定，接收维修基金的主体是业主委员会。而业主委员会则是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

依据《上海市居住物业管理条例》的规定，在小区业主委员会成立前，本案X电置业公司收取业主的维修基金，缴付小区物业公司托管，并由物业公司提供管业服务，此属前期物业管理。俟小区业主委员会成立后，才由业主委员会自行管理。因此，只有业主委员会才是维修基金的管理责任人。

业主对房屋维修基金的管理、使用有异议，应当通过业主委员会，由业主委员会这一隶属业主大会的执行机构出面，向住宅出售单位即房产商主张解决。

本案中，蒋某作为业主，其并非对房屋维修基金在具体使用过程中的问题主张权利，而是对房产商是否按规定和双方约定将其缴纳的维修基金存入指定帐户提起诉讼，故本案的房屋维修基金纠纷并不属于入帐后的具体使用问题，在诉讼主体上，业主蒋某并不适格，而应通过业主委员会，由后者主张权利。

值得注意的是，2003年9月1日起施行的国务院《物业管理条例》，对业主、业主大会及业主委员会的权利与义务均作出了明确的规定。业主若对居住物业管理有异议，可向业主大会或向业主大会已经授权的业主委员会寻求帮助，并由业主委员会主张异议。可见，本案对维修基金纠纷诉讼主体的认定与此规定是相一致的。

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