物业管理引进第三方评估 完善制度思维导图

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如何避免物业纠纷

不少业主都有这样的经历：购买新房后，物业费交多交少，全由开发商或物业公司说了算，合同上说交多少就是多少，没有丝毫商量的余地;房屋出现质量问题，公共设施被挤占，停车混乱，环境秩序差，物业保安打人，地下室出租扰民……常常是各执一词。每当矛盾“升级”时，最常见的办法就是找到政府主管部门或法院来“裁判”，但这个“裁判”并不专业，往往会出现“公说公有理、婆说理也强”的怪象。

事实上，还有一种“潜规则”不为大多数人所了解。过往一些开发商在向物业企业交接物业项目时，捎带把一些遗留的质量问题也一并移交给了物业。一些物业企业为了生存，常常是被动“接活”，忍气吞声地“兜着”。部分业主在装修和入住的过程中，发现这样那样的质量问题，按理说应由开发商来解决，但开发商却推给物业。如此“踢”来“推”去，业主们只好把气撒到物业身上。

现在好了，北京率先在全国物业管理中引入第三方监理机构。这意味着，北京市物业价格形成机制发生了彻底变革，困扰小区业主和物业公司的合理收费问题开始有了较好的解决机制，小区的物业费由开发商确定后就基本“一成不变”的状况将得到改变，而是由第三方评估监理机构进行详细测算得出。业主、物业公司任何一方希望调整物业费，或者双方发生争议时，可以请第三方监理来“公断”。

窃以为，北京新规将物业管理中极易发生摩擦的问题交由第三方机构来评估，具有强烈的标本意义。此举不仅仅是开了全国同行业之先河，亦是物业行业走向成熟市场经济的不二选择。按照《办法》设计的路径落到实处，由物业衍生的矛盾必将得到一定程度的缓和，未来的日子里，法院审理这类案件时，也会更加倚重第三方评估，而过往的“判官”——政府职能部门，则从前台走向幕后，成为游戏规则的制定者和秩序维护者。

不过，新的管理办法的出台只是第一步。要使第三方评估在物业管理中叫好又叫座，须打好一系列“组合拳”。当务之急，一是要及时出台一些辅佐细则和示范文本，提高《办法》的可操作性;二是要设置“防火墙”，堵住《办法》中“谁委托谁付费”的腐败漏洞，确保第三方机构不被开发商或物业“收买”;三是要健全相关领域的调查审计及价格审定工作，对物业公司的公共收益进行登记和审核，把属于业主方面的利益公开透明。

期待北京引进第三方评估的物管创新之举日臻完善，成为范本，推而广之，让那些符合规定的物业公司在公正、公平、公开的环境下开展业务竞争，高效、优质服务业主，更加充分保障业主的权利，在和谐互动中实现“双赢”。